北京南三环区域房地产市场调研报告---董英兰

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1、北京南三环区域房地产市场调研报告引子：本项目概况位置：丰台区贾家花园三号（光彩体育馆对面）；地块范围：A、B两块地，东至雪花电冰厂西墙，南至规划中的晨光路，西至光彩路，北至沙子口路；总规模：20万平方米，其中：住宅138554平方米，共529套房；写字楼、商业：共约60000平方米规划情况：13栋板楼、1栋塔楼、3座商住塔楼、会所及底商入住时间：预计2007年年底绿化率：30%容积率：总容积率2.1板楼部分容积率：1.85公建部分：2.5使用率：84%以下层高：3米，3.2米户型：三居：142套；四居：198套；下跃：58套；云顶：29套。至少三

2、间正房朝南，南向开间11.5米-28米，进深约16米。一、北京市房地产发展宏观经济状况1、房地产经济的相关性很强，据相关方面的统计，我国的房地产带动了大约81个行业的发展。因此，我们应当明确：国家政策目的在于保持房地产市场平稳、健康发展；国民经济需要房地产经济作为强大推动力；政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展；土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；住宅需求市场相对刚性，能够承受短期内较强烈的政策影响，继续保持平缓增长的趋势；2、从北京市整体房地产发展的势头来看，2005——2008年，北京房地产

3、市场将成为全国的焦点，这可以从以下几方面来看：（1）2000－2005年的发展奠定了良好的市场基础，市场健康发展并且相对理性，投机成分很少；（2）北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；（3）2008年之前、奥运场馆的建立、拆迁量的增大、相关的奥运效应等因素将继续拉动北京住宅需求增长，北京整体住宅价格不会下跌，以稳定增长为其主要趋势；（4）2008年将达阶段性高点，但并非顶点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京

4、市场；二、北京南城的房地产市场发展状况及趋势分析从政策层面来看，“十一”五期间，国家全力实施和打造“环渤海经济圈”的战略构想，将“国际物流港”定位在京南，主要是在丰台区。相应地，会发挥出一系列经济、文化等方面的效应，这无疑将提升北京南城的地段价值，为南城区域的房地产发展加温。此外，南城作为北京国际化大都市的战略重心之一，被定位为北京市的“绿色生态居住区”，政府在这方面的政策引导也将使南城区域的居住价值不断深化。据北京市发改委的资料显示，2006年政府将安排投资200亿元左右，将确保四个重点：奥运相关设施及重点急需基础设施建设、公共服务体系建设、社

5、区功能完善和新农村建设、经济增长方式转变等重点领域建设。此外，北京市政府将继续加大对郊区的投资力度，明年郊区与城区的投资比例将提高到51：49.城区投资继续向南城转移，增幅高于城区平均水平。从商业基础来看，北京南城形成了以经营服装产业为主流的木樨园市场群，该区域被称为北京的“第五商圈”，该商圈商业氛围浓厚，是北京批发贸易最活跃的地区。木樨园面对的客户不仅包括北京地区批发和零售的消费者，而且覆盖了整个华北地区，成为服装、布艺、文化办公用品、玩具等商品集散的物流基地。我们知道一个成熟的商圈必然形成对周边区域住宅、商业极强的辐射力和吸引力。从历史沿革来

6、看，随着北京城市经济的发展，南城的交通条件、市政设施以及各种配套都在逐步完善，尤其是交通条件的改善，近期刚刚动工改建的北京南站，将市郊铁路S4（黄村）、S5（房山）线和地铁4号线、14号线引入到车站内，把普速列车、京津城际和京沪客运专线三种不同的运输标准组合在同一个车场里面，使北京南站成为集国有铁路、地铁、市郊铁路和公交、出租等市政交通设施为一体的大型综合交通枢纽，极大程度地促进了南城区域房地产市场的发展，形成了一个个较为集中的居住区，如目前房地产新项目比较集中的马家堡板块，产品结构逐步升级，户型结构多样化，更加注重对园林景观的设计等。可以说，北

7、京南城的房地产正处于大踏步升级换代的转型过程中。2002年至今，高档公寓平均供给增长率保持在17%以上。2004年后，超过8000元/平米的高端产品新增供给累计超过300万平米，供应量巨大，市场竞争较为激烈。受新政影响，04年、05年供量略有下滑，客户群体持观望态度。2005年区域供应量约为120万平米。2005年区域成交量75万平米，存量为45万平方米。成交量加速说明区域效应开始升温。2006年区域内供量预计为140万平方米（包括上一年存量、老盘开新期和新开盘的项目）。三、北京南三环区域内房地产市场状况南三环区域市场整体供给量列表细分区域项目名

8、称规划总规模（万平米）已批准销售面积（万平米）销售率待批准销售面积（万平米）南苑路以西区域京品327.41210.3286.60%117