北京朝阳区东坝区域市场调研报告

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1、2010年朝阳区东坝区域市场调研报告1市场调研部分1.1周边住宅环境分析1.1.1周边住宅现状目前东坝地区，包括一部分民房在内的所有违建、临建、破厂房、猪圈、温室、小棚子等建筑都已拆迁，区域内陆续建成奥林匹克花园及首开常青藤两项高档住宅项目，且超大型保障性住房项目也已陆续建设完毕并入住。²首开•常青藤 首开•常青藤主要有四种产品形式：别为5层院景洋房、6层情景洋房、9层观景洋房和loft幻景洋房。社区会所、独立商业、社区底商为本项目提供运动健康、餐饮购物、娱乐休闲配套设施，小学、幼儿园为本项目提供教育配套设施。占地面积37.62万平米，建筑面积44.62万平米，绿化率30%，容积率

2、：1.2，项目开盘时均价10000元/平米，现在销售均价28000元/平米。²北京奥林匹克花园总占地面积约86万平米。低容积率，自然错落式布局，形成适意的居住环境，40％高绿化率，以低层阳光电梯洋房为主要产品，户户朝南，户户名牌精装修。社区入口处的大型专业运动城，1.4万平方米大型体育馆，按比赛标准设置8大场馆、13大功能区，涵盖游泳池、健身房、网球场、壁球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。项目2003年开盘时均价5600元/平米，现在销售均价25000元/平米。²金泰丽富嘉园金泰丽富嘉园(东坝人保家园)占地面积46万平方米，建筑面积22万平方米。5956套住房，经适房44

3、28套，廉租房576套，其余为农民搬迁房。小区还将配建一个8班的幼儿园，18班的小学。²朝阳新城朝阳新城是北京东区最大的经济适用房社区，占地面积156万平方米，建筑面积170万平方米，一期约37万平方米，社区环境优美，自然与人文环境相融合，住宅内部引入崭新的多种功能形态，适宜的建筑高度及建筑体量，保证高质量的生活品质。²东坝驹子房经济适用房项目由朝开公司负责开发建设，位于东坝边缘集团南区中南部，总占地面积29.2公顷，规划建设用地面积19.77公顷，拟建住宅规模约46万平方米，可安置居民约5700户，主要为金盏金融后台服务园区拆迁及东坝城市化改造提供拆迁安置用房，对推进东坝地区的城

4、市化进程，推动周边区域经济发展具有重要意义。1.1.1人口统计东坝乡现有人口2.5万，经过近几年拆迁后商品房和经济适用房的开工建设，区域内现总常驻人口约13万人，随着区域内商品房和经济适用房的完工，新建社区配套的不断完善，人口数量还会陆续增加，入住人口素质也将逐渐提升。社区楼盘名称户数现有人数（人）备注社区一首开常青藤340010200未全部入住，最新一期于2011年入住奥林匹克花园440013200未全部入住金泰丽富嘉园595617868未入住社区二朝阳新城370011000共170万平米，未全部入住东坝家园14304000康静里1社区8922500康静里2社区9002520红松

5、园社区7142000东风村大街社区6741887铁十六局社区10703000北岗子村300840社区三南岗子村200560南洼子村200560单店村254711北京好漾24007200西北门村7852200后街村7852200东风村10403000社区四驹子房村3601008高杨树社区10713000康各庄村350980社区五三岔河村3851078七棵树经济适用房2009年3月开始建设预计会有5000户，15000人驹子房经济适用房57002008年12月开工建设预计居住人口在17100人社区六姚家园西里社区465812108合计41624103620新入住人口32100共计135

6、720图3.区域住宅人口统计图4.区域人口分布图1.1.1人口结构抽取本案所处区域内北京奥林匹克花园住宅项目的业主情况来看，买房人多数是用来居住而不是投资，大部分是初次置业者。还有一些业主在市区内已有房产，但仍在东坝购买面积较大的户型，对于他们来说，东坝由于交通、环境的优势，都打算将这里作为自己的永久性居所。北京奥林匹克花园是已经入住七年的成熟的社区，业主整体素质高，大部分是高学历高收入者。对娱乐，高档商品，休闲时尚物品消费购买力非常强。首开常青藤为低密度高档花园社区，目前售价28000万元/平米，今后入住总人口将在15000人左右。因其定位中高端而赋予了入住人口相当强购买力，势必

7、形成对将来对周边商业配套的新增消费需求。综上，本案所处范围内的常住人口就业率高，收入稳定，年收入较高，文化层次高，且区域内流动人口减少，有利改善了消费客群的结构。1.1.1交通环境本案西邻双向六车道东五环路，南接朝阳路，北有机场第二高速路，新建的60米宽的姚家园路横贯东西，直接与东三环相接，与燕莎商圈、规划中的第四使馆区、青年北路相通，直达市区，交通环境优越。目前有关部门还在加紧交通建设，规划中的地铁M3号线，将进一步缩短到达市区的时间。地铁东坝站图5.区域轨道规划线