房地产估价师第估价理论第9讲第八章2011年

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1、环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601第八章成本法及其运用一、本章所占分值（客观题）年份200520062007200820092010平均值分值101095677.8说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。二、重要考点第一节　成本法概述【成本法的含义】1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象

2、价值的方法。（）（2009年试题）答案：√见教材P2692．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题）答案：×见教材P269。解析：应为估价时点。【成本法估价需要具备的条件】1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（）（2008年试题）答案：×见教材P271～272解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。2．某宗房地产的价格并不是

3、由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题）A．应采用客观成本而不是实际成本B．应采用实际成本而不是客观成本造价工程师

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38、试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整答案：ACD见教材P272解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题）A．区

39、分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE见教材P272。解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。4．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（）（2010年试题）答案：×见教材P271解析：成本

40、法也可评估局部房地产的价格。第二节　房地产价格构成【土地取得成本】1．征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。（2007年试题）（2011年教材将征地补偿安置费用修订为土地征收补偿费用）A．土地补偿费B．安置补助费C．地上附着物和青苗的补偿费D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用E．安排被征地农民的社会保障费用造价工程师

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75、更多7页环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601答案：ABCE见教材P274～275。解析：征收集体土地的土地取得成本中的土地征收补偿费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。注意建设用地使用权出让金属于征收集体土地的土地取得成本

76、之一，但不属于土地征收补偿费用。2．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。（2005年试题）A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿