房地产行业信用研究系列二：发债房企战略布局，你该知道那些事.docx

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1、前言：随着房地产行业整体增速的放缓，房企整体的战略布局、发展规划对于后续企业经营意义重大。企业自身规模、区位选择、对于核心城市的偏好等，无疑是房企战略布局中的重点要素。本文将从经营角度划分房地产企业为开端，以主要发债房地产企业2017年的销售情况作为房企现阶段的布局表现，就不同规模房企的省份发展特征；不同房企现阶段的战略布局以及头部城市偏好等市场关心并且意义深远的核心问题进行探讨。此外，考虑到棚改货币化的退潮趋势，此前住宅销售受棚改拉动较大的省份在未来将面临更大的压力，我们也着重研究了部分重点省份的房企布局情况及受影响程度，旨在为投资者理清思路的同时，提供更多细节支持。后续，我们也

2、将由其他维度出发，对房企未来区域布局以及战略调整进行持续的研究和探索。一、销售+营收+总资产，从经营角度全方位划分房地产企业l房地产发债企业样本选取规则：样本均筛选自wind的房地产发债企业，并剔除：1）主营为城区基础设施建设、土地整理业务或保障房建设的城投平台；2）主营为建筑工程、园区开发、物业管理、商业租赁或商品贸易的企业；3）债券余额为零的企业；4）存续债均为私募债的企业。l用于研究区域布局特征的样本选取规则：关于房企的具体销售信息，我们主要采用中指房地产数据库的数据；此外在wind发债主体与中指数据库企业的匹配过程中，如果具有直接的匹配关系，则企业销售情况以中指企业数据为样

3、本；如果缺失匹配关系，则以发债主体在评级报告等披露文件中的数据为样本。整体看来，176家地产发债企业样本中有161家企业得以匹配，15家发债企业无匹配信息，数据整体匹配度较高。在进行了重复信息清理之后（多家子公司发债主体对应同一家中指企业等情况），最终研究样本库中共有132家以中指房企信息为参考的企业，以及14家使用评级信息为参考的企业。1在城市销售数据来源方面，132家中指房企采用的是2017年1月1日-12月31日期间的中指城市销售金额（主要是135座被监测城市的销售监测数据，销售类型包括普通住宅、别墅、办公、商业、自住型商业房及保障房）。14家无匹配关系的发债企业，房地产销售

4、数据源自评级报告。l规模评级数据来源：为了从经营的角度更好的将房企归类，我们参考中指的评级模型，以销售金额、营业收入及总资产三个指标作为解释变量建模，将房地产企业归类为大型房企、中型房企、小型房企以及微型房企。最终，146家房地产样本企业中，32家被划分为大型房企，45家为中型房企，47家为小型房企，22家为微型房企。1存在中指信息的发债企业有3类，第1类为一一对应（106家），第2类为两家发债企业对应一家中指房企信息（46家），第3类为三家发债企业对应一家中指房企信息（9家），存在重复性。大型房企中型房企小型房企微型房企企业的分类中国恒大、绿地控股、万科、碧桂园、中国海外发展、保

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