“盒子商业”建筑改造的经济运作模式和建筑设计策略研究

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1、天津大学硕士学位论文“盒子商业”建筑改造的经济运作模式和建筑设计策略研究ResearchontheEconomicOperationModeandArchitecturalDesignStrategyof“BoxCommerce”BuildingReconstruction学科专业：建筑与土木工程研究生：袁善飞指导教师：杨崴教授企业导师：杨国安副研究员天津大学建筑学院2017年5月独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津大

2、学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解天津大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权天津大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日中文摘要我国的城市发展逐渐从增扩展量转向存量更新，

3、如何重新焕发旧建筑的活力，赋予其新的功能，并使其适应市场需求是一个重要的课题。大体量的商业建筑在丰富城市风貌和完善功能配套方面起到很大作用，同时，也曾是地产投资和资产配置的重要途径。在2000-2014年左右，全国建造了大量的商业建筑，多以大体量、大进深、形态方整为特征，通常称其为“盒子商业建筑”。由于市场投资途径相对单一，导致大量资金投入到商业地产领域，商业建筑存量过剩，超过社会消费需求，从而引发部分商业建筑出租率不足、租金偏低、业态重复、同质化竞争等局面。同时，随着互联网经济和电子商务的发展，一些缺少特色的传统商业如百货商场、超市等经营困难，需要寻找新出路和

4、突破口。在这一背景下，对建于上世纪90年代到本世纪初的“盒子商业”进行改造，成为激活空置建筑存量、解决传统商业困局的一种积极尝试。本研究从私募基金的角度探讨“盒子商业”建筑改造的经济运作模式，并从空间升级、功能转换、提高运营服务能力等方面着手，探究这些传统商业空间的建筑设计策略。本文通过大量实地调研、具体实践案例、行业合作等方式获得商业建筑改造的基础信息，在此基础上，从经济运作模式和建筑设计相结合的视角进行研究。在经济模式方面，主要从房地产私募基金的角度研究改造的策略，在建筑设计方面，主要研究改造的难点、解决办法。最后，结合本人全程参与的北京星街坊购物中心项目，

5、详细介绍“盒子商业”改造成办公商业综合体的方法与实施步骤。本研究的创新之处在于将经济运作模式与建筑设计策略相结合，力争为商业建筑改造项目提供可以借鉴的思路和方法。关键词：城市更新；商业建筑改造；盒子商业；私募地产基金；IABSTRACTTheurbandevelopmentinourcountryhasgraduallytransformedfromincreasingtheamountofexpansiontostockupdating,howtorejuvenatetheoldbuildings,endowitwithnewfunctionsandmakei

6、tadapttothemarketdemandisanimportanttopic.Largecommercialbuildingplaysagreatroleinenrichingtheurbanlandscapeandfunctionsupporting,meanwhile,whichhadbeentheimportantchannelofrealestateinvestmentandassetallocation,from2000to2014,largenumberofcommercialbuildingsinthewholecountrywerecons

7、tructedwiththefeaturesoflargeness,deepplanandsquareformat,whichwerecommonlycalledas“boxcommercialbuilding”.Owingtothesingleinvestmentchannel,largenumberofcapitalswereinvestedinthecommercialrealestatefield,whichcausedthestocksurplusofcommercialbuildingandsurpassedthesocialconsumptiond

8、emandsthusto