用基本面因素分析城市住房价格的泡沫问题

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1、用基本面因素分析城市住房价格的泡沫问题刘芷鸢41004174内容提要：本文研究房地产泡沫问题，分析认为，房地产泡沫问题在当前确实存在。为防止房地产价格出现泡沫膨胀并最后破裂，本文建议政府政策应集中于将当今的高利润率和高增值率降低到合理水平。关键词：房地产泡沫供求关系政府政策房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期，表现为房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价下跌从而泡沫破灭。房地产泡沫有可能演化为泡沫经济，一旦泡沫破灭，将给一个国家或地区的经济带来严重后果。我国房地产业近儿年來一直保持高速增长，房地产价格逐年

2、攀升，引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。深入研究房地产泡沫的形成机理与防范措施，对保障国民经济健康发展具有重要的现实意义。住房价格虽说是一个很简单的概念，但其受影响层面涉及到许多方面，如经济、政治、环境、消费心理等等，且其中有很多经济变量是不可控的，在大量的实证研究中可以发现，在城市住房价格长期均衡水平上，经济基本面是可以解释实际住房价格的，换句话说，在长期均衡的水平上，经济基本面决定了住房价格。这类研究往往是根据供需平衡原理来对住房价格进行研究，在其研究中，往往会包含三个方程：首先便是需求方程，在假定实际收入、利率

3、和住宅存货等其他基本条件不变的情况下，确定短期住房价格；紧接着便是供给方程，它决定着新增供给；最后便是市场均衡方程，它描述当新增供给全部完成之后，住宅存货随着时间的变化。而影响城市住房价格的宏观经济基本面的因素则主要包括：供求、收入、利率。1.供求状况决定商品价格。人口的大幅度变化，人们心理因素的变化以及产生的投机性需求的增长直接导致住房需求的上涨，而需求的波动直接影响市场的均衡，从而影响到住房的价格变化；2.收入是住房价格的一个重要的驱动因素，收入与需求之间的关系己经由经典的收入与需求模型解释，在其他条件不变的情况下，收入水平的提高

4、会大大促进需求量的上升，运用到房地产市场上同样适用，人民的收入水平的提升，大大促进其住房需求，因而造成住房价格的上扬；3.而利率对于住房价格的影响则相对较为复杂，可以从三种角度分析：从收益角度来讲，城市住房价格满足现值模型，即房地产价值与报酬率呈现负相关关系，而报酬率是与市场利率水平呈现正相关关系的，因此住房价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升，利率上升，房地产价格会下降。再从消费者角度来看，H前房地产市场上购房者大多采用分期付款的方式，需要从银行获得购房贷款，利率越低，购房成本就越小，在同样的收入水平下，购房需求将会因此而增

5、加，反之，则下降。从投资者角度来看，利率越低，购房的机会成本就越小，越来越多的资金去追逐相对固定的土地，对土地需求增加，土地价格上涨带动房地产价格上涨，同时，房地产价格上涨进一步使投资者确信投资房地产可以获得较高的投资收益而加大投资力度，导致房地产价格不断上涨1.政策影响：政府针对房地产市场颁布的一些政策规定对房地产市场能起到一定的调控作用。从儿个基本面因素分析我国房地产泡沫问题一.供求状况房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。房地产是一种特殊

6、商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关

7、系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。我国人口的增长速度近年来有所放缓，但是总体来说还是处于增长阶段。土地资源的有限性导致房地产市场面临供应短缺的现象，而人口又处于膨胀期。屮国人有“安居乐业”的传统理想，认为自有住房是必需品，而拥存什:房的根据A身投资眼光认定房地产市场存利可图，也投入买房大潮中去，大量投机资本流入房地产市场，助长了房地产泡沫的产生。投机性资本主要通过短期性资本增值来获利。因此，投机者即使知道房地产价格水平己经处于高位，甚至高于实际价值，只要他们具有对未来房价会进一步上涨以及将来会有更多的人购买的

8、预期，就存在迅速并大量集中地进入房地产市场的动力，这无疑会推高房地产价格。庞大的投机性资金造成楼市高涨的假象，在房价上升趋势形成后，人们会预期房价会进一步上升。这就会吸引大量投机资金进入市场，投机需求的大量增加进一步强化