简谈对经济适用住房“有限产权”的扩展

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1、简谈对经济适用住房“有限产权”的扩展导读：现在请大家一起欣赏本篇文章经济适用住房和政府专业方面的毕业论文范文，为广大学生们写作毕业论文是提供参考帮助。口张斌内容摘要2007年公布的新《经济适用房管理办法》首次提出了有限产权的概念，以期解决早期模式下暴露出的诸多问题，然而这种限制产权交易的有限产权模式不能从根本上解决问题.通过对当前有限产权模式的分析，发现其政府监管成本、地方政府投入、开发商兴趣等方面存诸多弊端．建议采取有权与居住权分离的新型有限产权制度，充分发挥经济适用住房对中低收入家庭的住房保障作用，具体实践中以考虑政府优

2、先产权和开发商有限产权两种模式.关键词经济适用住房有限产权政府有限产权开发商有限产权张斌，西南交通大学公共管理学院博士生.（成都：610031）住房问题一直都是我国经济社会发展中的热点问题，伴随着我国住房制度从早期的福利分房制度转向住房货币化改革，我国人均居住面积逐年上升，居民住房条件得到极大改善.但是，由于房价增幅远高于期居民收入增幅，部分中低收入家庭不避免地遇到购房困难的问题.为了解决这些家庭的住房问题，政府开始采取推行经济适用房有限产权制度的方式来解决一部分中低收入家庭购房难的问题.这一制度的推行一定程度上提高了这些居

3、民的购房能力，降低了购房门槛，但是由于政府运营模式中存一些制度以及方式上的不足，使得这一模式未达到预期的效果，甚至引发对经济适用房制度存废的争端.笔者认为，以采取政府有限产权或者开发商有限产权的模式，使有权与居住权剥离，从而真正实现经济适用住房惠及全民的目的.一(一)有限产权定义及发展历程经济适用住房是指我国城市住房体制改革过程中为适应新的社会状况的变化，采取国家计划，由地方政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价格（利润率不高于3%）向城镇中低收入家庭的住房.2007年公布的新《经济适用住房管理办法》提出了有限

4、产权的概念，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人特殊原确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格考虑折旧和物价水平等素进行回购.购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府优先回购购房人也以按照政府定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权.概言，谓有限产权是指规定的年限内经济适用住房的购房者不能取得上市流通的权利，有限产权是流通受限的产权.(二)当前居者有限产权弊端分析从

5、有限产权的定义及当前经济适用住房开发、分配方式上来看，有限产权的提出虽然一定程度上抑制了投资客利用经济适用住房进行投资的，但是不否认的是，由于产权最终属于经济适用住房，较大的价格差距及开发成本，使得这一产权运营方式的变革仍然存以下挑战：一是政府监管成本上升、效率较低.经济适用住房是具有政府福利性质的住房，享受的是特定阶段的政策性资源，相关补贴下，经济适用住房与普通商品住房间存巨大的价格差距，从而对政府的监管力度提出了较高的要求，使得监管成本上升.二是地方政府建设兴趣普遍不大、投入不足，导致经济适用住房有效供给严重不足.经济适

6、用住房主要是通过政府补贴的方式降低价格，具体的补贴方式上，主要采取减少土地出让金和相关税费的方式.对于地方政府来讲，囿于本身财力及内动力的不足，经济适用住房的建设未随着房地产行业的快速发展而相应加快，甚至整个住宅投资额中占比重从1999年以来呈现不断下降的趋势.（见图1）三是开发商利润较低、开发兴趣不足.根据《经济适用房管理办法》第二十条规定，经济适用房售价按照利润不高于3%核定，也是说开发商最高利润率不高于3%.而2009年房地产行业上市企业销售毛利率大多40%左右.此，相对于普通商品住房的高毛利率，经济适用住房开发利润的

7、稀薄使得开发商难以对此产生兴趣，从而减少了经济适用住房的供给.二毫无疑问的是，经济适用住房是我国商品化住房体系的有益补充，对于解决部分中低收入群体的购房问题起着无替代的作用.然而，2007年以来推出的对流通采取限制的有限产权政策，固然一定程度上解决了前期经济适用住房运营中暴露的诸多问题，但由于其内生的一些不足，使得这一体系运行中仍然存上述诸多弊端.要想真正达到经济适用住房体系设计的政策目标，解决其实际运营中出现的问题，笔者认为以采取有权与居住权分离的新型有限产权制度，充分发挥经济适用住房对中低收入家庭的住房保障作用，消除上述

8、弊端.经济适用住房市场主要有四个参与群体：政府、开发商、为获取价格差异的投机者、作为扶助对象的中低收入家庭，上述诸多弊端的出现，是前三经济适用住房和政府论文提纲这么写者追求自身利益最大化相互博弈的结果.首先，从政府的角度看，其有增加财政收入的内动力，自然难以有效推动经济适用住房建设.其次，