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《基于共有产权的经济适用住房收益分配研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、基于共有产权的经济适用住房收益分配研究摘要:在分析国外共有产权制度基础上,对我国共有产权的含义、本质及法律设定基础进旭行了探讨。通过设定共有产权,对经济适用住房的收益念分配进行了研究,并通过西亭安市经济适用住房上市交易馄进行了实证分析。该收益分赣配制度对于经济适用住房产权创新,完善经济适用住房的退出机制及消除经济适用耍住房交易中的寻租牟利现象践有着重要的作用。关键г词:共有产权;经济适用住夭房;收益分配房地撬产产权是房地产的基础和灵治魂,围绕房地产所产生的一似切社会和经济活动,实际上裾是围绕产权的流转、更迭、称处置而发生的。201莸7年
2、《国务院关于促进房地恫产市场持续健康发展的通知猿》(国发[2017]18号)指出,经济适用住房是具有社会保障性质的政策性抽商品住房,是我国住房供应达体系的重要组成部分,也是隶实现住房保障的主要内容。氰经济适用住房对于缓解城市15/15陈中低收入群体的住房压力以芥及构建和谐社会都起到了重滏要作用。经济适用住房上市Х转让时,按现行规定,政府郁要收回一定比例的土地价款辆,但收回多少、如何收回补筵贴收益,因缺乏房屋产权依渴据,难以操作。有的地方虽距然规定了“按成交额的10懑%缴纳地价款”,但在实践赎中出现了成交额难以掌控,蒈售房者隐瞒实际成交价获
3、利糟导致政府收益不能保证的现象。此问题如果不能得到很笫好的解决,将会影响经济适用住房的建设和管理,甚至龆会影响到我国城市住房保障Ｚ体系,而经济适用住房的产ㄟ权是解决收益分配的基础。1国外的共有产权制点度在英国的住房政策中,有一种共有产权的制揪度,该制度支持部分在市场疔上购房有困难的家庭,通过绞分步购买产权的方式,逐步笄拥有完全产权住房的一项政聂策。locAlHosT英俜国的“共有产权”住房,是蛰政府对有一定购房支付能力瞧,但又难以完全承担从市场邙途径购买住房的部分群体的伊15/15一种资助。英国的共有产权,是指由“住房协会”与购犄房人
4、共同拥有住房产权,购艚房人对“住房协会”持有的萤产权部分支付租金,在具备糌能力后,购房人可逐步购买梅“住房协会”持有的那部分缜产权。在其首期购买和逐步滩购买剩余部分产权的过程中亢,政府会给予一定的政策性醴优惠。这种共有产权住房针睚对不同的购房群体,有不同ち的政策设计。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:完全产权(sole岍ownership)、联蠛合产权(jointpro义perty)、共有产权(靓commonproper傣ty)和企业拥有产权(e荃nterprisepro篆perty)。共有产权指胎两人以上按份共同拥有一宗竦不可分割的
5、房地产,产权人腚按份拥有房地产权益和承担ぎ责任。尽管共有产权人对房叼地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,绲而且共有产权人有权处置自搅己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间舶和份额可以是不同的。大多鳘数情况下,两人以上共同拥末有房地产的权利是共有产权。2我国共有产权视的设定15/15共有产权含幡义和本质鉴于国外共有芗产权的经验,我国共有产权汛住房在少数城市已进行试点瞿,但目前还没有正式在全国梳普及实施,还处在讨论、调跣研、试行阶段。我国共屯有产权制度的基本含义是,政府用于经济适用住房建设刈的财政性支出(主要是政府札
6、免收土地出让金、税费减半芤征收和土地划拨出让的优惠房),转化为投资,政府按投资比例拥有房屋产权和相应｝权利。对于用货币补贴つ方式扶持低收入家庭购买的佟住房,政府的补贴也应视为鹨政府的投资,这类住房的产穷权也应是政府与受助购房人的共有产权。在实践中,政葵府拥有的这部分产权可以授鸷权住房保障机构持有并行使懵相关权利,政府和受助者按伎规定共同申请领取《房屋共殪有权证》,同时,对产权共粕有人的权益进行界定。共有产权制度的内在本质是ガ,坚持经济适用住房的双重蓥15/15性质,实现保障性与商品性鸟的有机统一。从这一意义说そ,共有产权制度在本质上是蛋
7、通过经济适用住房所有权权癣能的动态组合,成为经济适阑用住房作为“具有保障性质━的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用昱住房产权所有与所有房屋产潲权一样,具体在经济和法律抓关系上主要体现房屋所有人对房屋的占有、使用、收益停和处分的权利。这些权利根醪据所有人的意志、目标和通丝过这些权利在不同条件下的不同组合形式,可以体现出经济适用住房保障性和商品┢性的统一。共有产权设定的法律基础按照民法绺“一物一权”的原则,一处嗣房产法律只承认一个所有权珧,但一个所有权可由一个民景事主体所独有,也可以由两腠个或两个以上的民事主体所⊙共有,这为
8、共有产权制度奠缵定了法律基础。《中华人民Ⅺ共和国民法通则》第七十八〕条规定:“财产可以由两个阄以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有汩。按份共有人按照各
