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1、简谈下篇:解密“土地财政”论文下篇:解密“土地财政”论文导读：本论文是一篇关于下篇:解密“土地财政”的优秀论文范文,对正在写有关于土地论文的写有一定的参考和指导作用,医院、学校等等的建设,大笔钱砸下去,土地自然升值,周边的房屋也会升值。去任何一个城市,都能看到,地铁沿线的房子价格高,学校边上的房子价格高,这些升值的背后是政府的各种投入。 另外,拆迁本身让住房跟城市基础建设有了“重组”机会,借助更先进的技术和规划,这个“重组”过程也会让土地产生升值。比如,很多城市都是历2009年全国土地收入为1.42万亿元,而拆迁
2、、补助农民收入的支出为5180亿元;2008年土地收入1.0375万亿元,拆迁、补助农民费用为3778亿元。政府花1块钱,从农民那里买来地,从城镇居民拆迁获得地,转手卖给地产商,可以获得3块钱 《财经》记者陈涛 房价涨成现在这样,背后有很多推手,“土地财政”是其中最为重要的制度性因素。 所谓“土地财政”,主要是指下篇:解密“土地财政”由优秀站.提供,助您写好论文.地方政府以出让土地使用权而获得收入,这项收入在地方政府总收入中占相当的比例。 从地到房的增值 在“土地财政”的游戏规则下,地
3、方政府多多少少扮演着“生意人”角色,而生意人没办法不追求利益最大化 依照今年两会财政部提交的报告,2009年,全国的国有土地使用权出让收入总额达1.42万亿元(其中地方收入1.3964万亿元,中央收入275亿元),全国地方政府的财政收入为3.258万亿元,两者之比达到0.4。 而今年4月9日国土资源部最新公布的国土资源公报显示,去年全国土地出让总价款为15910.2亿元,比2008年增长63.4%。 在1998年房改之前,地方政府几乎没有卖地收入,而今,这笔“额外”的收入在地方政府的收入总盘子中占比巨
4、大,人们不得不冠之以“土地财政”“第二财政”这样的专有名词,以示重视。 本来,一般作用上的“财政收入”主要是指税收。其原理是,为了公平、正义、公共利益以及社会稳定,政府代表从纳税人那里获得一定的收入,这部分收入用于公用设施、官员薪水、社会救济等,所谓“取之于民,用之于民”。 公民呢,有义务纳税;政府呢,并不是想征税就可以征,另外,也不跟商人一般地谋求税收最大化。可不可以征税,该征多少税,应由议会来决定;同时,政府有义务告知公众,征了多少税,钱都用到哪里去了。 在“土地财政”的游戏规则下,地方政府多多少
5、少扮演着“生意人”角色,而生意人没办法不追求利益最大化。 首先,它依靠城市用地公有制垄断土地所有权,成为惟一的土地出让方。它还以法律形式限制“小产权房”的建设和买卖,不允许农地自由转让,进一步强化土地供应的垄断性。 严格地说,供应土地的“政府”并不“惟一”,因为有中央政府、省、市、县、乡等各级政府,就目前来看,土地使用权转让的收入集中在市政府、县政府这两级政府手中。 按照市长韩正的介绍,上海市的收入减去拆迁成本等之后,由市政府和区县政府按五五比例分成。其他地方怎么做,相关信息披露得很少。 从法理
6、而言,城市土地属“全民所有”,也就是说,上海的土地,新疆人也有份,农民也有份,只要你是中国公民,都有份。而且外地人拥有的份额跟上海本地人相等。不过,从实践而言,全民所有的土地,其使用权的转让所得是归当地政府了。 然后,政府或通过拆迁,或通过农地转化,获得土地资源; 其后,做一些“三通一平”的工作,再配之以必要的配套,把土地变成“熟地”; 最后,通过所谓“招拍挂”等方式,出让土地,大体上是出价最高的人获得土地。此后,政府再把转让土地的收入投入到城市基础建设中去,像商人一样进行所谓的“经营城市”,让“熟地
7、”进一步增值。 下面的链条跟政府直接关系就不太大了:地产商批发到土地使用权,建成房屋,再次实现土地增值;然后,把批发来的土地以及地上的房屋卖给老百姓,完成最终销售。 土地价值“跃迁” 以全国楼市总价值60万亿元估算,2009年楼市总价值最少上涨了6万亿元,而去年全国投入的基础建设总金额也就1万亿元,凭空多出来5万亿元由所有已经拥有房屋的人瓜分,事实上造成了有房人和无房人两个阶层 从上述链条里可以看到,最终房价在形成过程中,产生过两次“跃迁”,对应着两个最大的获益人:地产商和政府。 仍以20
8、09年为例,全国商品房销售总额高达4.39万亿元,以行业平均净利润率10%匡算(具有代表性的地产商万科2009年销售毛利率为29%,净利润率为10.8%),地产商拢共从老百姓那里赚取了4000多亿元(实际数字应该大过4000亿,因为万科相比囤地少,未能充分分享土地上涨带来的利润)。 盖房子也不是高科技,没什么特别的技术壁垒,
