判断楼市拐点的15个指标

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方判断楼市拐点的15个指标提要：当前楼市优惠促销增多，降价个案浮现，“低首付”、“特价房”等刺激性营销方式频现，房价是真要下跌了还是在“假摔”？市场是在转头下行了还是稍作盘整？南都记者分头采访了广深莞二十余资深业内人士，梳理出判断楼市拐点到来与否的15个关键词，为众说纷纭的市场走向提供一个判断的依据。关键指标一：宏观经济波动GDP增速降至7%以下，楼市波动可能性大这一指标旨在观察房地产行业系统

2、外的因素对于行业的影响。在国际化程度日益加深的今天，楼市与全球经济形势产生了异常紧密的联系。1997年，金融风暴席卷亚洲，全国楼价大跌；2007年，美国次贷危机爆发波及全球，全国楼价大跌。例如，深圳楼市发展的20多年间，仅有的两次“拐点”，都紧跟着全球性的经济危机之后出现，其影响立竿见影。放眼全国楼市皆为如此。国内经济形势的发展也是判断房地产行业是否下行的重要因素，最常见的指标就是GDP。李克强总理在《政府工作报告》中将目标定为7.5%，保证经济稳步增长。经济增长带来大量活跃的资金流助长了旺盛的投资

3、需求。以较为宽泛的依据进行判断的话，当全国GDP增速降至7%以下时，楼市出现波动的可能性极大。关键指标二：M2近十余年M2增5倍，房价也翻了5倍M2，是指广义货币。M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。它代表了现实购买力和潜在购买力的总和。央行数据显示，M2从2002年的18.5万亿跃升到现在的超过100万亿，短短十余年，增加了5倍以上。与此同时，房地产也进入“黄金十年”。M2通过信贷之手调控楼市，它的松紧犹如控制房价上涨的“水龙头”。例如，2009年楼市

4、走旺的原因是空前松动的信贷，央行的数据显示，在2009年12月末，M2同比增长27.68%。而自去年下半年以来，随着信贷的收紧，楼市涨幅已明显放缓。信贷收紧，不管是开发商还是购房者，买地买房的资金成本都将更高。因此宏观地看，M2是影响楼市涨幅的关键。关键指标三：房贷央行“喊话”不管用，房贷政策仍偏紧根据楼市过往经验，信贷政策松紧，对于房企的开发贷、个人房贷等都有直接影响。因此，有关房贷细微的风吹草动，都能引发市场的强烈关注，一定程度上代表了政策指向。5月中旬，人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融

5、服务专题座谈会的会议纪要提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方应对五方面指导意见。但事情已经过去大半个月，深莞等地都未出现明显的信贷放松现象，大部分商业银行的房贷利率仍然没有松动，尤其在东莞，首套房的利率已基本普及到上浮10%。关键指标

6、四：库存量、去化周期开盘销售率普遍超四成，是楼市健康的底线这一指标旨在分析市场的供需关系是否失调。克而瑞深圳机构总经理许烁称，业内通常以库存去化周期(库存量除以最近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况，该数字超过18个月即存在风险。今年最早出现降价情况的杭州、无锡、宁波等地，库存去化周期都高于18个月。而深圳周边，珠海今年1-4月的新增供应是同期销售量的5倍，比2倍左右的正常状态高出许多。而从去化速度看，美联物业全国研究中心总监徐枫认为，项目普遍开盘销售能否达到四成，是判断市场健康与否的底线。

7、东莞信鸿地产营销总监徐云新分析，东莞楼市的状态，如果市场供销比大于1：1就说明存在较大的消化周期，而如供销比持续在1以下，则能判断市场回暖。关键指标五：量价走势房价连续下跌超半年且累计幅度超15%，则是下行拐点在对楼市出现下行拐点的判断方法中，广州中原地产项目部总经理黄韬有着自己的看法。“我个人认为，当一个城市的房价开始出现连续性的下降，时间达到6个月即半年以上，且房价降价幅度累计达到15%以上，可视为楼市迎来下行拐点。”黄韬表示，若上述两个条件中有任何一个不满足，则只能视为短期内调整，不能看作楼市

8、拐点。合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，很多人对于拐点论的理解不一，众说纷纭优惠促销。“我认为，当房价短期内下降15%-20%后，若在半年之内仍处于低迷未能恢复，就可视作拐点到了。若房价降幅在15%以上，但此后每个月的房价环比有升有降，只能称为调整。”黎文江表示，以香港1997年遭受的亚洲金融风暴为例，当时香港房价整体降幅达67%，此后经过5-6年才恢复到原有水平，这样的情况就是楼市拐点。关键指标六：优惠促销低首付频现，楼盘折扣优惠尺度增大在市场向好之时，要再少一个