2015人口拐点来到 楼市面临

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1、2015人口拐点来到楼市面临“史上最严”大考2015/02/0706:15 来源：羊城晚报  作者：詹青 0条评论用手机看 　　由于实施了几十年的计划生育，2010年中国的年龄结构呈纺锤形，劳动力比例大，经济增长势头不错，但是也导致内需不足。这种结构是不稳定的，并且很快就要变成高度不稳的倒三角形：劳动力严重短缺、高度老年化、经济丧失活力。　　2015年之后，中国人口拐点来到。　　据方正证券研究所提供的一份最新研究报告显示，2015年之后，20-64岁劳动力开始负增长，下降速度将超过日本。　　方正证券首席宏观研究顾问苏

2、剑教授认为，劳动力是驱动经济增长的引擎。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年人口出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificat

3、e,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender　　是危言耸听吗？　　一直以来，“楼市拐点”就像“狼来了”喊了很多年。对于楼市来说，只有短暂的下挫，但反弹从未失约，似乎每一次的调整都是为了下一次的疯狂做铺垫。然而，这一次楼市的土壤发生了根本性的变化，楼市反弹是否会失约？“狼”会否真要来了？　　也许，楼市“史上最严厉”的大考来了。　　因为这一次的“难题”不是政策，就算政策可以是“史上最严”也是能被调整的；因为这一次的“难题”不是“资金”，虽然缺

4、钱很惨，但是融资的门路总会有的；因为这一次的“难题”是楼市最根本的需求，是楼市这一盆火下熊熊燃烧的柴薪。　　楼市赖以十年野蛮成长的最重要土壤——“人口红利”在逐渐消失。　　楼市能不能破解这道“难题”，跨过这个危机？这一次惊天大考，没有发展商能够逃避。　　好了，楼市君，准备好了吗，请答题！　　楼市人口红利　　统计学　　楼市的人口力量　　楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？　　楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？　　以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。　　三大定律　　第一定律　　生的

5、少了，老得快了=房子多了、“人口红利”消失了　　统计数据：20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender　　生育率难以提升，

6、育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁黄金年龄育龄妇女（2/3的孩子是该年龄群妇女生的）都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。　　定律解读：　　未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特别在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。　　由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”

7、正在逐渐消失。主流人口专家认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后（即劳动力过剩向短缺的转折点），人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”　　一般来说，人口红利消失会出现两个最明显的指标：　　1、用工荒。劳动力工资上涨将成为常态。　　2、刚需荒。需求萎缩、房价上涨速度放缓。　　从目前情况看，这两个最为明显的指标都有浮头迹象。现在的确有不少城市出现了“用工荒”，劳动力工资上涨将成为常态。　　同时，由于刚需萎缩，全国房价上涨速度放缓，部分三四线城市楼价开始下跌

8、。人少了，房多了，库存量同步上涨。（见右上图）　　第二定律　　人口拐点≈楼市拐点　　统计数据：　　20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。　　定律解读：20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonareg