楼市调控面临分化难题

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1、楼市调控面临分化难题　　近日，中原地产研究中心监测数据显示，截至7月25日，十大标杆房企7月权益购地293亿元，购地金额创年内新高。其中，房地产企业重回一二线城市趋势明显，新增购地城市中三四线城市占比为0。　　分析人士认为，不同城市分化可能加剧，一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市库存积压过多，风险陡增，促进房企回归一二线城市。　　房企回归一二线城市　　7月26日，卓越集团分别以51.9亿元、71.8亿元投得深圳前海桂湾片区两宗地，因为出让土地的位置、近乎苛刻的出让条件和惊人的标的，被业界视为“2009年以来最火爆的土地出让”，这次出

2、让另外一个深层意义，在于凸显了一线城市的土地市场竞争愈发激烈。　　此前的7月3日，恒大地产以35.6亿元投得北京昌平区沙河镇一居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一二线城市。　　最新统计数据显示，今年上半年16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市为21%。　　据中原地产市场研究统计数据，截至7月24日，今年十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地，同比大幅增长，为2009年以来同期购地支出最高额度。纳入统

3、计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。　　从拿地区域来看，此前将战线移至中小城市的部分大型房企，近期将深耕扩张的重点区域转移至一二线城市。据不完全统计，从4月10日至7月31日，北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、珠海、长沙等地相继曝出20个“地王”，其中一线城市就占了13个。　　有关专家表示，今年上半年，在十大标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高，为55%。这主要是三四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一二线城市却表现良

4、好，导致标杆房企调整布局重心。　　在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。易居研究院企业研究中心的报告指出，由于三四线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得供应过量的市场“雪上加霜”；即便一二线城市楼价一直高企，但在更高的市场去库存推动下，一二线城市的风险依旧比三四线城市小得多。　　中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的住宅库存为171.73万套，相比年初的1

5、80万套下降了4.6%。其中去库存最快的城市为北京，从年初的8万套下降到了目前的6.3万套；四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。　　分析人士表示，从整体市场来看，依然处于供不应求状态，特别是在一二线城市，这也导致了房价在一二线城市继续上涨。　　房地产市场泾渭分明　　从6月下旬以来，一线城市频繁出现高价地，与此同时，房价已连续攀升至历史高点。来自中国指数研究院的数据显示，今年7月，北京、上海等十大城市的住宅均价达到17609元/平方米，同比上涨11.06%。　　值得一提的是，受楼市调控政策的影响，去年楼市前

6、冷后热且分化严重。2013年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三四线城市却频频被曝“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。　　中国科学院预测研究中心日前发布信息，今年三四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一二线城市却有望保持上涨。　　这一预测再次把三四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市先后被曝供过于求，十堰、无锡、营口、酒泉等众多楼盘无人问津。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令直言，一些城市的房地产项目空置率达40%-60%

7、，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%，这造成土地等资源的极大浪费。　　“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名的全部是三四线城市。　　与三四城市的楼市交易冷清状况不同，一线楼市及土地市场却是一片红火。7月开盘的北京中建国际港项目，开盘当天1462套房源全部售罄，日销金额高达37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘成交纪录。　　两年楼市调控重点在一二线城市，京沪穗深严厉限购，逼迫投资转入不限购的三四线城市。于是，三四

8、线城市出现过度开发现象。专家指出，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难