房产新政影响投资 分类计算房子是否该卖

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1、房产新政影响投资分类计算房子是否该卖　　从2008年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，房产投资者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5。55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，“6·1”之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。手头的房子该不该卖掉？让我们来具体算一算。　　　　不同购房者的保本公式　　　　在目前情况下，绝大多数人买房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析：　　　　1。办完契税未超过2年的普通住宅　　　　其契税按买入总价的1。5%收取，而营业税按其卖

2、房总价的5。55%收取，因此，其首付以后的后续成本为：　　　　按揭利息=买入价×（1-首付比例）×按揭利率×已贷款日期　　　　契税=买入价×1。5%　　　　营业税=买入价×（1+涨幅）×5。55%　　　　其他一次性支出：包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等则：保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+7。05%+涨幅×5。55%]+一次性支出　　　　2。办完契税满2年的普通住宅　　　　与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：　　　　保本价=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+1。5

3、%]+一次性支出　　　　3。“6·1”前签（预售）合同且办完契税未满2年的非普通住宅　　　　与第一种情况相同，即：保本价=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+7。05%+涨幅×5。55%]+一次性支出　　　　4。“6·1”前签（预售）合同且办完契税已满2年的非普通住宅　　　　它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5。55%收取，即：　　　　保本价=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+1。5%+涨幅×5。55%]+一次性支出　　5。“6·1”后签（预售）合同且办完契税未满2年的非普通住宅　　　　第5、6种情形的应交契税增

4、加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此,保本价=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+8。55%+涨幅×5。55%]+一次性支出　　　　6。“6·1”后签（预售）合同且办完契税已满2年的非普通住宅　　　　保本价=买入价×[1+（1-首付比例）×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5。55%]+一次性支出应用实例　　　　举例　　　　王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类房产，三成20年按揭（年利率为5。31%基准利率），现以110万元脱手。　　　　根据政策，王先生属于上述第一种情况，则后续成本如下：　　　　按揭

5、利息=100万元×（1-0。3）×5。31%=3。7万元　　　　契税=100万元×1。5%=1。5万元，营业税=100×5。55%=5。6万元，其他一次性支出1。5万元，则他的保本价=100+3。7+1。5+5。6+1。5=112。3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资者亏了2。3万元。　　　　需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还是使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。　　　　由计算公式可以看出，房价

6、的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响房产投资者的收益率。