专题-房产新政解读

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1、上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting从严厉到严格的变迁——9.29新政和上海细则解读2010年10月Ⅰ政策出台背景Ⅱ政策内容评析Ⅲ后续调控手段及其影响猜测Ⅳ政策后房地产行业走势预判2Ⅰ政策出台背景3IMF不断调高对经济增长的预期IMF近期不断调高对世界经济增长的预期，世界经济增长率从4月份的4.2%上调至4.8%，说明世界经济的向好的势头明显，同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%，虽然世界经济也面临着经济下滑的风险，但世界经济整体的向好的态势开始显现。世界经济复苏势头明朗IMF

2、近期经济增长率预测4中国经济趋向软着陆8月份宏观数据好于预期7月份同比增速8月份同比增速工业增加值13.40%13.90%CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%PMI51.20%51.70%出口35.60%34.40%社会消费品零售总额17.90%18.40%固定资产投资24.90%24.80%房价指数10.30%9.30%新增信贷绝对值（亿元）53285452经济增速小幅回升出口放缓，内需走强货币退出速度放缓经济回落势头放缓再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下，8月份的数据无疑给

3、各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势，说明中国经济极有可能出现软着陆的局面。并且9月PMI达到53.8%，持续出现回升。5房地产市场回暖8月份北上广住宅量价齐升8月份北上广住宅成交量大幅回升8月份北上广住宅成交均价上扬在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。6房企资金链趋于稳定从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看，整体上趋于稳定，好于08年。从速动比率的状况也能看出以

4、上的情况，政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力，但经过8～9月的销售高峰，出现了好转迹象。大型房企流动性减弱，但整体好于08年四大房企经营活动现金流净额/流动负债趋势图理想水平四大房企速动比率趋势图行业平均水平0.577背景总结政策出台底气十足综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定顺畅，再加上即将迎接的国庆长假可能会在很大程度上带动成交的放量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政策的出台既

5、实属必然，又底气十足。8Ⅱ政策内容评析全国政策研读分析上海细则研读分析9监管与执行德国创造了房价10年保持不变的奇迹美国出现房地产泡沫最终导致次贷危机执行严格房地产制度缺乏严格监管逐渐重视政策细节落实和执行例如规定第三套房停贷异地停贷等措施由于政策宏观宽泛、土地财政和地方利益等原因调控政策重言轻行、政策务虚、出台随意中国的房地产调控措施929新政和上海细则前七年政策以及国十条“史上最严”后更严格的政策新政走向严格监管和执行的轨迹10“史上最严”后更严格的政策政策出现明显的“落地”趋势929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围首套3

6、成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可操作性的政策上海细则基本是国五条的延续和进一步细化，但其中也不乏一些创新的执行措施需要被关注公积金贷款收紧、允许动迁房满三年上市交易，提高土地增值税预征率，领取建设规划施工预售许可证一律不得低于3万方等措施同样也细化了929新政中关于差别化信贷和加大供应的实际效果11股市天天向上，房地产股受冷落成交量对比涨跌幅对比亿％从成交量看，房地产业并未因为股市大涨而成交量显著上升，投资者并没有认可关注房地产业的前景从涨跌幅来看，房地产业也不是上涨的领头羊，仅仅是一波短期反弹，

7、之后走势又开始弱于大盘新政后房产股明显弱于大盘12Ⅱ政策内容评析全国政策研读分析上海细则研读分析13……………929政策与417政策比较四个商业信贷一刀切切断资金支持全国统一抑制需求二套严令首付五成，利率1.1倍以上——强制切断不合理的改善性需求90平米以下首套首付提升一成——强制切断不合理的首套自住需求三套房停贷——强制切断投资需求的信贷杠杆开始对二、三线实施异地限购——收缩了资本跨区流动范围地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩14成交面积9

8、0平方米以下91～143平方米144平方米以上8.1～9.30590100612