蛇口南海玫瑰整合推广策略案

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1、分　享蛇口南海玫瑰第2号作品整合推广策略案整合执行：深圳市同路广告32目录一、前言二、市场调研分析及未来趋势预测三、项目理解四、建立价值体系五、USP售卖主张六、项目定位分析七、核心策划思路八、品牌塑造九、品牌推广命名十、广告传播主题十一、广告阶段性规划与表现十二、媒体组合策略十三、营销建议十四、售楼处包装建议32一前言：制定南海玫瑰二期广告策划、创作本案需整合的几个观点：第一、深入分析项目所在版块（滨海长廊）的地段特点，赋予物业更多的品牌附加值；1、地段的唯一性决定了物业的品牌个性；2、地段、与市场的互动决定了物业的品牌定位3

2、、物业的品牌定位决定了目标消费来源；4、物业的品牌定位和目标消费需求决定了广告策划的核心主题；5、核心主题的包装与传播旨在提升物业的品牌价值（功能价值+文化价值）；第二、挖掘物业独有的内在品质，建立最强有力的售卖主张和品牌个性，提升品牌的竞争力；第三、充分理解物业的品牌个性与目标消费需求的密码对应关系，达成最有效诉求；第四、寻求最佳的传播载体，降低广告千人成本，发挥传媒效果的最大化；第五、整合主题包装与传播，诣在让品牌迅速深入人心，短平快完成销售；第六、进行物业品牌的后期包装与推广，旨在提高企业的品牌影响力。32二、市场调研分析

3、和未来趋势分析南山（蛇口）居住板块市场分析一)、板块市场分析要点1、从开发面积来看：市场开发方向向福田、南山及关外转移，南山已成为开发重点；2、从环境资源配套来看：山、海、城，城市生态自然资源的珍罕性、独特性；3、从市场消费需求来看：现代居住者对居住环境和居家配套的追求；4、从户型面积来看：以豪宅或中小户型供应为主；其中豪宅的需求有快速增长之势。南山（蛇口）　　未来发展最具潜力的居住板块→优美的自然环境配套；→居家与度假的双重功能；→成熟的生活配套；→良好的性能价格比。32二)、未来趋势分析第一、大规模、上档次的精品楼盘将持续上

4、演，持续凸现其成熟的居住魅力；第二、环境规划和小区的营造呼唤开发的新思维和新理念，即自然与城市的完美接驳；第三、户型设计朝更具人性化方向发展；第四、建筑规划强调人、自然与建筑的和谐；第五、由于西部通道的建设，港销将会逐渐上升；第六、价格升值潜力巨大。结论：可开发居住面积日益减少，纯居住价值更显珍罕，升值潜力巨大。纯度假的豪宅需求量将会大幅上涨，生态家居日益会成为时尚家居的主流，业主会更加重视人居的私密性空间。而滨海长廊的带状区域项目，占据天时、地利之便，将更具升值、收藏价值。32三、项目理解项目特征描述：纯正的滨海豪宅社区（1）

5、纯正的海湾风景。南海玫瑰花园地处海上世界及蛇口渔港中间，具有一览无余的海景资源。（2）即将实现的便捷交通。沿海大道的建设，以及地铁2号线修建，实现蛇口至深圳市中心城区“零距离”。（3）新口岸的形成。西部通道的开通，意味着蛇口将成为深港之间一个新型的、国际化的口岸生活区。（4）“国际滨海观光长廊”。集居住、商业、旅游为一体的滨海休闲带共分为4个区域，具有休闲娱乐、旅游、居住、办公、酒店、商业等综合功能。（5）尊贵滨海大社区。南海玫瑰花园是目前蛇口规模最大、配套设施最齐全的豪宅社区。32项目理解（SWOT）□竞争强项（Strengt

6、h）一个“亲海”的高尚纯居家生活小区→自然景观无可挑剔，告别城市的烦嚣；→度假式的居家时尚；→低容积率，私密性好。□市场机会点（Opportunity）→市场对以“生态环境”主题居家需求呈增长趋势；→市场对项目所在区域的居住情节——即对已认同的生活形态的融合；→市场对项目所在区域蛇口的综合居家价值日趋明显。□竞争弱项（Weakness）→交通不便，各种市政配套设施和生活配套设施暂时不成熟；→项目附近的楼宇偏旧、街道整治存在缺陷，对项目的高品质整体形象有影响。32□市场威胁点（Threat）→主要竞争板块：沿滨海长廊项目；→主要竞

7、争楼盘：招商海月、中信红树湾、红树西岸等众多项目造势在前，如何营造项目的独特性和价值唯一性。32四、建立项目价值体系主要卖点：亲海，滨海长廊第一排辅助卖点：1、完美的自然景观；2、低容积率；3、欧陆风情的建立外里面及高品质户型，户户朝海；4、国际顶级设计水平的园林（SWA）；5、项目自身的配套（商业街、会所、情侣长廊等）；6、蛇口成熟的生活环境；7、海上世界及周边休闲娱乐配套。32项目价值体系包装：1、硬件价值：海、项目自身品质2、可感受价值：高贵/健康/私密性3、功能提升型价值：生态/休闲。4、居住文化与生活方式：生活方式与品

8、味。5、情感与身份：亲海人士人群心态捕捉。6、直接促销功能：主题活动/火爆人气。32五、寻找项目USP售卖主张一、创建【南海玫瑰二期】居住境界：可分享的唯美主义的港湾生活32二、阐释：南海玫瑰非卖品南海玫瑰是用来与唯美者分享的分享成熟（片区）1、坐享蛇口二十多年