山东烟台别墅市场调研及项目推广方案

《山东烟台别墅市场调研及项目推广方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、市场斫免分析及项g推卢建说❖别墅市场解析台别墅分析咖案例借鉴＜本案市场定位＜项目推广建议Part1别墅发展史别墅概念在美语里，各种住宅形态都有明确的单词区分。公寓类住宅有CONDO、APARTMENT和STUDIO,分别为高级公寓、普通公寓和合体一居；而HOUSE相当于国内所说的别墅类住宅,一般又有SINGLEFAMILYHOUSE、TWOFAMILYHOUSE和TOWNHOUSE几种，分别对应为独栋、双拼和联排；他们也很少将生活别墅称为"VILLA"。在我们国内则没有这么多讲究，不管哪种形态的独立住宅，"别墅"二字就全涵盖了。在古代中国，叫离宫、别业，或者行馆，中国古籍中早有记载。后从西方传

2、入，就叫做别墅。国际别墅发展史•西方别墅历史可上溯到罗马帝国时代的哈德良离宫,:成熟阶段应在文艺复兴时期的古典主义盛期的贵族乡间村邸，甚至国王的离宫，如弗朗西斯一世的枫丹白露和路易十四的凡乐赛宫等,愈膨胀、人口愈集中，城市开始出现居住条件明显两极分化的现象。于是，在郊野地区兴建别墅大T业的发展•郊g地区开始兴瞳别置囲休•-十九世纪后期，由于大工业的发展，城市日随着历史车轮不断地朝前发展，"别墅"也园林成为一时风尚。」ffl代流派的迭兴，别壁朗着多元化方向发展在更迭创新发展中，它因各个国家和民族间逐步糅合自身文化而形成了自己所独有的别墅文化，比如说法式风格、欧式风格、现代主义风格、哥特风格、中式

3、风格等，无不显现出别墅正朝着多元的方向在发展。中国别墅发展史中国古代别墅基本上是和中国古典园林紧密结合在一起的，古典园林建筑是中国古代别墅的特有形式。中国近代别墅则是西方列强的舶来品，是西方各国别墅的大杂烩，最具有代表性的是上海的中国近代别墅，如最早的丁香花园、玛丽公寓等。中国别墅整体发展大致走过了三个阶段：1、1995年以前是起步阶段，以外销为主；2、从1995年至2000年是别墅市场收缩阶段；3、2000年之后别墅市场产品进一步细分，从粗放发展期的“宾馆式“别墅回归到理性的本色别墅。一些“亚别墅"类产品如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场，以一种新的形式功能和产品设计提高了性价

4、比，扩大了别墅的消费层次。烟台别墅市场现状别墅一直以来都是高品质高价位房源的象征，由于拥有稀缺的海景、山景资源，烟台成为打造别墅的天然场所。经过近几年的发展，烟台别墅市场已经颇具规模，产品更加细分，充分的利用了沿海的地理和气候优势，从卖形态转向卖需求。龙湖、万科等大型开发商也纷纷进入烟台市场，烟台的别墅市场正变得日趋红火。下面将从供应特征、分布特征等方面，对烟台的别墅市场的现状做一个简析。1、供应形态烟台市场上的别墅产品形态比较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼均占一定比例。市场主流产品以传统的独栋、联排别墅为主，同时，叠拼物业也受到较大关注。别型产品定义分:傲1i',r按照别墅产品建造情况分类别

5、墅类型简单定义面积区间（m’）基本随iuumk触的别雖室四swa500左右及以上独立花园、双车位脚

6、耀两户链-iB,三swa360—600左右独立花园、鲜位購四至六户连在一200-400左右公共花园、有车位糊捌墅多户连在一^两面有窗300-4002ES公共或独立花园、有车位動拐喔由复式住宅上下叠加一组合而成，260-500左右公共或独立花园下层前园，园2、供应面积烟台别墅产品供应面区间范围广，目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下5个区间段：其中300-500平米是烟台别墅市场上的主流面积区间。市场分布情况200—300ms部分叠拼、脚啪少量合院独栋，典型代表阳光首院300-^00itf以糊啪

7、勉h为主，烟台别墅市场上的主力面积区间400—500m1小型独栋别墅的主力户型面积，部分双拼以及少量的叠拼500—600mJ以独栋和双拼别墅为主，如桃园一品和原石滩的双拼600m4LU±以豪宅为定位的独栋别墅，如马山寨等目前烟台别墅市场中，独栋面积500nf左右，价格在1300万/套；双拼面积集中在360-600m2,价格集中在700-1200万/套，叠拼面积集中在260-500m2，价格在260-500万/套，联排面积主要集中在300-400mM介格集中在500-900万/套,•别墅类别面积区间（m8）价况独栋别墅500球及社总价在1300万茄双拼别墅360—600左右总价集中在700-12

8、00万盾雜别墅300»400左右总价集中在500-900万/套雖别墅260-500左右总价在260-500万/套分布特征根据区域位置、景观资源、在售、潜在供应别墅项目分布，烟台别墅格局可分为东、南、北、中四个板块，北部板块主要集中在芝罘区，中部板块集中于福山区，南部板块主要于莱山区,东部板块集中于养马岛和牟平区。北部板块中部板块烟台别墅市场现状小结供舰状：■■/；?<•"2■-戏从供应形态上看，烟