时政热点以房养老需解决商品房70年产权问题

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1、2014时政热点:以房养老需解决商品房70年产权问题2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014时政热点:以房养老需解决商品房70年产权问题”供考生参考。　　商品房70年土地使用权到期之后,我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?新华社发文指出,在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。　　在我国,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有

2、。然而,“皮之不存,毛将焉附”,土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期,这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。　　根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。　　根据《城市房地产管理法》第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。　　显而易见,从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格

3、,但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间,“70年后的续期,还要付出多大的代价?”　　有些人悲观地认为,70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少,而土地的价值则刚好相反。不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,根据《物权法》“自动续期”的法律精神,保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点,直接收回土地,或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整,在商

4、品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”　　最后表示,从我国相关法律制定之初到现在,二十多年过去了,由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题,而随着很多商品住宅“年龄”的增高,原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切,这场始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。“70年后土地使用权怎么办”,不仅是购房者关心的个人问题,同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014公务员最新时事：以房养老或受阻于盈利模式”供考生

5、参考。　　近日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此前各地试点以房养老，均未获实质进展，尚无顺利推行先例。近期，业内人士也并不看好以房养老。国外较为成熟的以房养老模式，在我国却水土不服，除了一些制度性因素外，缺乏成熟的盈利模式可能是阻碍以房养老试点顺利推行最主要的原因。　　实践证明，成熟的盈利模式是新金融产品迅速发展的重要前提。从个人住房抵押贷款从无到有、再到星火燎原的发展态势可以看出，金融机构对风险盈利模式的认同是关键。1997年，全国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，

6、而2004年则快速增长至1.59万亿元，增长了82倍。在存贷利差严格受保护的情况下，个人住房抵押贷款具备低风险与较高收益的特点，实现了金融机构安全性与盈利性目标的有机统一。　　客观分析，当前我国推行以房养老试点受阻，盈利模式不清晰是主要原因。　　一是科学定价机制缺失。以房养老最重要的前提是如何对房产进行科学合理定价。虽然这些年我国房价上涨很快，但考虑到以房养老时间跨度大，通常至少要覆盖十年甚至二十年以上时间，未来房地产市场运行及房产价值均存在很大不确定性。期间的通货膨胀风险、投资机会成本和房产折旧等，均有可能给金融机构科学定价带来技

7、术难题。如果定价偏高，就会失去市场推广价值;如果定价偏低，则会导致金融机构经营损失。　　二是传统观念限制了规模效应形成。几千年来，我国有将房产遗留给子女的传统习俗。以房养老彻底颠覆了过去民间“养儿防老”的习惯，这对大多数老人来说，还存在一个观念上的接受问题。如果市场需求稀少，无法形成规模效应，就难以真正解决金融机构推行以房养老业务上的成本分摊问题，进而影响到该项业务的盈利水平。　　三是房产实际变现成本可能过高。在以房养老合同约定的房产变现条件出现时，需要对房产进行处理，涉及两大块成本。一块是金融机构变现成本。如通过专业中介机构进行变

8、现，需要承担一定费用。还有一些房产可能因为过于破旧而无法顺利出让，将给金融机构带来实际损失。另一块是隐性成本。老人的子女可能对谁去变现房产存在异议，给金融机构带来不必要的纠纷与困扰。　　尽管如此，我国以房养老仍存在广阔发展前景。从20