农村宅基地置换模式的差异性及其机理分析

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1、农村宅基地置换模式的差异性及其机理分析摘要：探讨农村宅基地置换差异性及其机理所在。当前宅基地置换模式主要有置换商品房模式、置换小产权房模式、置换宅基地模式，具有显著差异性。宅基地置换模式的选取取决于当地农民对于土地的依赖程度，具体从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量。所以，在推进宅基地置换工作时，要综合考虑农民对于土地的依赖性，选取适合宅基地置换模式，以便于实现宅基地置换工作的平稳推进以及保证置换后农民福利不减少。关键词：宅基地置换模式：差异性：机理分析中图分类号：TU241.4文献标识码：ADOI：10.1

2、1974/nyyjs.201505270011引言农村宅基地置换对城乡一体化建设有直接影响，同时关乎地方的发展和农民的切实利益。有些地方政府强制性的进行宅基地置换工作推广，很大程度上侵犯了农民的基本权利，所以，选取适合的宅基地置换模式，保障农民在宅基地置换后福利不减少则是宅基地置换工作的关键所在。2理论分析2.1宅基地置换模式的差异性按照置换房屋产权类型的不同，宅基地置换模式可以分为置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。置换商品房模式即农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，商品房可以入市交易［1］。置换小产权房

3、模式即农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。异地宅基地置换方式即农民在县政府规划的集中居住区域内，获取新的宅基地［2］。2.2宅基地置换模式差异性的机理分析宅基地是农民生产生活中最重要的财产，具有仓储农机、农具以及给农民提供住房等多重功能。对于非农就业的农民来说，宅基地是其失业后回归村庄的失业保障；对于农村老人来说，宅基地为其提供了养老保障。由于建设用地指标紧张，农地越来越成为政府、学者关注的焦点，宅基地作为资产的属性也体现得更加明显。若农民主要以农业生产作为其收入来源，主要生活范围在农村，需要利用宅

4、基地储存粮食、农机农具等，那么其对农村环境的依赖性较大，适宜选择置换宅基地模式，方便其生产生活。如果农民主要以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，那么其对农村土地的依赖性较小，就会更加希望实现宅基地的资产价值,对这类农民而言适宜选择置换商品房模式。如果农民对农村环境的依赖性适中，则适宜选择置换小产权房模式。为深入探讨农村宅基地置换模式的内在机理，本研宄借鉴相关研宄成果，从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量农民对土地的依赖程度。选取人均耕地面积、人均居民点用地面积、人均建设用地面积来衡量土地稀缺程度。选取农地流转

5、比率来衡量当地农地的流转程度。选取非农就业人口所占比重、乡镇企业个数、乡镇外来人口数来衡量当地非农就业机会大小。选取参加有偿农保人数占总人口比重、社会保障类型来衡量社会保障的稳定程度。3实证分析3.1宅基地置换模式差异性3.1.1置换商品房模式邯郸市临?彻卣拗怯滥晗爻撬?在地，是全县的政治、经济、文化中心，属河北省较大乡镇。全镇现辖32个村，总面积82km2,总人口为13.5万人。其中镇区面积18km2，耕地面积30km2。临?彻卣蚕扇〜没簧唐贩磕J剑?补偿办法按原来平房面积1:1.2,以均价1000元/m2标准置换回迁房，置换前户均房屋面积约

6、为150m2，置换后户均房屋面积达到约180m2,每户得到约1.5套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1000元/m2收取。补偿标准按照砖木平房500元/m2，砖木附属房350元/m2,砖混平房600元/m2,砖混附属房450元/m2执行，搬迁补助费为600元/m2,搬迁奖励费为400元/m2,搬迁过渡费总额为60000元。宅基地置换后，农民拥有城镇户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。3.1.2置换小产权房模式：邯郸市广平镇广平镇辖35个行政村，32个自然村。总面积48.92km2,耕地面积为34.30km2，全镇有52303人

7、，人口自然增长率为7.08%。广平镇采取置换小产权房模式，补偿办法按原来平房面积1:1进行置换，置换前户均房屋面积约为130m2,置换后户均房屋面积达到约130m2，每户得到约1.3套房屋，超出安置面积的部分按照房屋建造成本价1890元/m2收取。补偿标准按照砖木平房350元/m2,砖木附属房300元/m2,砖混平房570元/m2，砖混附属房350元/m2执行，搬迁补助费为500元/m2,搬迁奖励费为200元/m2，搬迁过渡费总额为36000元。宅基地置换后，部分农民拥有城镇户籍，其余农民为农村户籍，政府提供社会保障以及相关就业培训服务。3.1

8、.3置换宅基地模式：邯郸市偏城镇偏城镇位于河北省邯郸市涉县北部，距县城20.5km,西北部与山西省左权县为邻。总面积为132.8km2，是中国著名的历