农村宅基地置换问题和对策研究

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1、农村宅基地置换问题和对策研究　　【摘要】农村宅基地置换模式，对我国解决“三农”问题，加快新农村建设具有重要意义。但现行的农村宅基地置换过程中也不可避免地存在着一些问题。本文着重分析了农村宅基地置换制度中存在的问题，并提出了一系列的意见和建议，具有一定的实际意义。【关键词】农村宅基地置换；农民利益；城乡一体化1农村宅基地置换概述及现状农村宅基地是农村村民基于建造住宅而使用的集体所有的土地。农村宅基地的所有权归属于集体，农民对农村宅基地拥有使用权。2农村宅基地置换的必要性2.1有利于规模经营，提高土地使用效率农村宅基地置换可以合理归并农村自然村落，盘活市郊建设用地资源，有利于农村土地使用效率的提高

2、。同时，有利于提升农民的节地意识，推进新农村建设。2.2是中国城乡一体化发展趋势的必然要求7随着我国社会、经济的发展，越来越多的农村人口流转到城市，这在导致了城市流动人口增加的同时，也使得农村出现了一系列问题。农村宅基地置换制度允许农民把空置的农村宅基地进行买卖、租赁等处理，提高了土地资源的使用效率，与我国城乡一体化发展趋势相一致。3置换过程中也出现了一些问题3.1宅基地置换模式的主体（1）农民变成被动的接受者而远非决策者，政府的行政力过强难以保证农民在置换前后的利益不受影响尤其在当今广大农村还缺乏社会保障的现实状况下，强制性的置换不可避免地会导致部分农民不满。（2）政府无法约束自己的行为，由

3、于宅基地置换由地方政府推动，且相当部分的外部利益归于政府，这为部分官员权力寻租提供了可能。（3）难以避免地方官员为了追求政绩，盲目加大宅基地置换的数量而导致农村集体组织经济利益受损。3.2宅基地置换过程中，监管力度不够（1）主导部门对农户监督不力；无论是政府主导，还是集体主导，宅基地置换过程中，主导方都不能做到对农户有力的监督。在宅基地置换前，有的农户受利益驱使，在原有的房屋上面，私搭滥建，预计盖房。即导致了宅基地置换费用的增加，又无法兼顾所有农户的公平。（2）基地置换过程中，主导方自身没有有效的监管机制进行相应监督；7在宅基地置换过程中，不论政府主导，还是集体主导，都没有有效的措施对主导方自

4、身实施有效的监管，造成资金的挥霍浪费，滋长了贪污腐败现象。3.3宅基地置换中的“一刀切”比如对宅基地的补偿，只依据建筑面积而不考虑房屋结构和成新率，因此，刚新建的房屋就被置换的农户觉得不公平。这样就造成成本损失不同的农户但得到的补助确实相同的，无法在置换过程中根据实际情况采取不同的实施方案。因而置换的方案在某种程度上是缺乏灵活性的。3.4宅基地置换中的“浪费”首先，尽管大部分农民住房建于上世纪90年代，但也有不少房子结构较好、装修比较完善，宅基地置换方案却没有考虑原有住房的重新利用问题，不论新旧好坏一律拆除。这不但是巨大的浪费，也对生态环境造成损害。其次，在试点地区还发现了不少“空房”。很多地

5、方政府急于宅基地的置换，盲目地采取中心村建设，并且一些村镇在中心村建设前，没有进行科学规划，而是由集体内部开会决定中心村的选址。这样做造成了土地资源的不合理利用，不能达到宅基地置换的预期效益。加之近年来国家宏观调控对房地产行情有一定的不利影响，农民选择货币化置换的比例高于预期，某些试点出现大量空置房，带来资金投入加大，资产沉淀、管理成本提高等问题。3.5宅基地置换中的资金不足7土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。这样市区两级土地出让收益减免的政策优惠失去了通道，而这部分土地收益正是宅基地置换试点

6、中资金平衡和房产证办理的关键。由于无法从新置换出的土地获得可用资金使得地方政府无法在短期内筹集足够的新房建设资金和农民的保障资金。3.6置换的农民保障问题（1）置换过程中农民的躲迁补贴不足；如某市绝大部分的宅基地置换中的房屋拆迁都是采取先拆后建的措施，没有向农户提供周转用房，没有给予农户躲迁费或者只是象征意义的给予农民少量躲欠费。（2）置换后农民的补贴问题；在众多宅基地置换试点中，出现了不少农民不满补偿而拒绝或拖延房屋拆迁，导致工程开展进程缓慢，且造成不良的社会影响。4关于宅基地置换存在问题的对策及建议4.1加强制度建设，建立完善农村宅基地置换机制7要从维护农民合法权益和农村社会稳定出发，建立

7、完善的农村宅基地置换机制。从制度层面上看，制定这项机制主要要把握好三个环节；一是置换的范围要确定，参与农村宅基地置换的对象，必须是本村集体内的农民。二是置换的标准要确定，对宅基地置换面积和标准等，应召开村民代表大会进行讨论决定，对部分农户原先多占多用的宅基地和临时建筑、违章建筑的宅基地进行补偿收储和合法清理后，进行用地指标重新分配。三是要按照实际情况，妥善处理好农村父母兄弟“分家未分户”和“分户未