北京写字楼市场现状分析及预测

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1、北京写字楼市场现状分析及预测一、北京写字楼市场现状分析写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼：除上述软硬件标

2、准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在USD2400元/平米以上，租金在USD30元/平米*月以上；甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦

3、等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在USD1800元/平米左右，租金在USD18元/平米*月以上；乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。从售价和租金来看，乙级写字楼售价在RMB12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/平米*天；丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材

4、料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在RMB8000元/平米以下，租金在3元/平米*天以下；1．北京顶级写字楼市场分析按照顶级写字楼租金标准在USD30元/平米*月，目前北京市已经入住的顶级办公物业的总面积达到188.69万平米，其中朝阳区87.77万平米，占46.52%，平均租金水平为USD33.79元/平米*月；东城区39.87万平米，占21.13%，平均租金水平为USD32.36元/平米*月；西城区34.7万平米，平均租金

5、为USD32.5元/平米*月，占18.39%；海淀区26.35万平米，占13.96%，海淀区平均租金为USD26.5元/平米*月，目前所有已经入住的顶级写字楼总体平均租金为USD32.7元/平米*月。附图北京顶级写字楼区域分布附图北京顶级写字楼平均租金（单位：USD/平米*月）如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目：附表北京顶级写字楼分布物业名称建筑面积：万平米城区租金:USD/平米*月国贸中心17.60朝阳区48嘉里中心23.20朝阳区38京广中心2.77朝阳区35京城大厦7.28朝阳区32

6、南银大厦7.00朝阳区32华润大厦5.50东城区33.8东方广场27.50东城区27远洋大厦11.70西城区30数码大厦25海淀21合计127.55平均32.98说明：以上顶级写字楼的划分标准按照租金和地标建筑综合标准划分。以上项目总体建筑面积为127.55万平米，平均租金接近USD33元/平米*月。1．北京甲级写字楼市场分析按照租金水平“低于USD30元/平米*月，高于USD18元/平米*月”的标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为696.83万平米，总体租金为USD21.57元/平米*月。其中：朝阳区为298.76万平米，占42.9%，平

7、均租金USD21.98/m2*月；海淀区为165.84万平米，占23.8%，平均租金USD20.6/m2*月；东城区为133.41万平米，占19.2%，平均租金USD20.94/m2*月；西城区为98.82万平米，占14.18%，平均租金USD22.92/m2*月；附图北京甲级写字楼区域分布附图北京甲级写字楼平均租金（单位：USD/平米*月）一、北京写字楼潜在供应分析北京目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项的写字楼项目）数量达到92个，总体建筑面积达到1022.61万平米，其中朝阳区体量最大，达到406.97万平米，占总体的39.8%；其次是西城区

8、，总体面积达到238.32万平米，占总体的23.31%；其次是海淀区，建筑面积219.14万平米，占21.43%；再次是东