探讨地产营销进化论

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1、探讨地产营销进化论地产营销进化论论文导读：本论文是一篇关于地产营销进化论的优秀论文范文,对正在写有关于广告论文的写有一定的参考和指导作用,2013年3月30日上午，狂风暴雨席卷深圳和广州。　　大雨中，碧桂园十里银滩“滨海踏浪一日游”大型看房团活动的X友和报名用户近5000人来到该项目参观游玩。十里银滩处处都融入了二维码元素，让用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方，并通过平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。　　这种科技的时尚感和新鲜感带来的感受在几十年前是不可想象的。　　随着中国城镇住房制度商品化改革政策出台

2、，房地产营销开始进入人们的视野。从最初的“豆腐块”广告到概念炒作，从整合营销到大战纷争，从传统营销方式到X络再到PC、移动，每一个转变，表面上是形式的不同，其实是卖方主导、营销驱动和客户主导的过程演变。　　市场总是在沿着其规律前行。作为房地产业营销主角的房地产企业和房地产公司，不管是多么地怀念过去那种“游手好闲”的营销岁月，伴随着市场变化和技术进步带来的营销手段的变化与更迭，房地产营销者只有不断“换脑”，参与进去，勇敢拥抱这些变化，才能在进化中升华自己并体会到其中的惊喜与乐趣。从单一到多元　　最初，中国内地房地产营销是从香港学

3、来的。　　1988年，万科竞得广州“天景地块”，急于把项目快速地以理想价格售出，不得不求助于广告。但那时中国内地地区报纸尚不允许随便投放房地产广告，凡打投广告都要通过非常严格的审查，万科只得把目光投向香港。1989年初，万科派出香港物业考察团到香港进行见习，考察团到香港最主要的任务就是偷香港的房地产资料——公寓、工地、成熟的住宅小区，甚至楼书……当年7月22日，香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园……”，而建国以后的中国内地第一本楼书也应运而生。　　和万科等一些房地产企业不同，许多房地产企业并没有走出去，更谈不上请营销公

4、司自己卖房子，而那时的广告更像是一则通知。　　1992年6月6日，《中华工商时报》出现了第一个房地产广告——北辰集团的汇园公寓。标题为“汇园公寓欢迎您！”广告只有豆腐块大小，没有图片，没有效果图，没有华丽的辞藻，总共才100来字。与现在的形式相比，那时的地产广告明显过于简陋，案名重复无个性化，大部分冠以花园、豪庭、别墅等词汇，缺乏品牌传播的唯一性、可识别性。但这种单一的局面随着邓智仁的来京发生了很大变化。　　1992年年底，42岁的香港人邓智仁来到北京，他带领的利达行为万通新世界做了推广和销售，香港的成功经验也被邓智仁搬到了北

5、京市场。1993年11月19日，邓智仁在《中华工商时报》首次推出主题为“万通行动、蓄势待发”的公司整体形象宣传广告。该广告以停在天安门广场上的F16战斗机作为背景，象征万通如同一架随时准备冲上云霄的飞机。正中间最醒目的地方赫然列出公司架构图。紧随其后，邓智仁以飞机起飞的形象，推出的万通新世界广场广告，成为当时尚处于蹒跚学步阶段的房地产广告学习的样板。不仅如此，一反之前如通知一样做广告的思路，“做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打”被统统采用起来。　　邓智仁的营销策略，让中国内地第一次见识了什么

6、叫凶悍的广告手法。也给未来四五年的房地产广告和营销立下了规矩：第一，引起你的注意；第二，传达理念；第三，引起你的；第四，加深你的记忆；第五，让你行动。在一段时间内，邓智仁的营销策略成为开发商的尚方宝剑，甚至是营销的唯一利器，“目前北京的地产大腕当年很多都曾经雇用利达行做顾问，或者干脆是就职于这个曾经大名鼎鼎的公司。邓智仁把香港地产营销的规定动作进行了一次普及教育。”曾经在同时期著名高档公寓聚龙花园从事营销工作的王宏宇对记者说。　　看准中国内地巨大的潜力，中原地产、戴德梁行（后更名为DTZ戴德梁行）等海外的房地产公司纷纷进入，并

7、为中国内地带来了新的营销观念。　　1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，“商品房”三个字第一次闯入了人们的视野。中国人民银行也积极开展个人消费信贷，贷款买房、按揭等新概念开始逐渐为民众所了解。一个接下来的理由就是，作为购房者，面对众多的广告，究竟要买谁的房子呢？　　“一个上身穿着西装的人在打，戴着游泳帽和太阳镜，翘起二郎腿上套着足球袜，脚上穿着足球鞋，X球拍就立边上。我可以去踢球、我也可以去游泳、也可以去健身房、还可以去溜溜弯儿、跑跑步、钓钓鱼、可我现在什么也不想干、只想坐在中心花园里、打……”

8、1999年，潘石屹为SOHO现代城做了一个整版广告。他引进了一个新鲜的概念，给建筑赋予一种生活方式。　　中国人就是在那时候知道SOHO和潘石屹的。“1999年8月，潘石屹和邓智仁矛盾激化，邓智仁利用潘石屹的末位淘汰制度的压力，挖走了现代城23名销售。而潘石屹却写了一封信《现代