内部认购方式分析

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1、一、石家庄部分楼盘内部认购方式分析[内部认购方式]物业名称内部认购方式新天地地产（待定）起价3000元/平方米，交1万元优先选房；付款比例按国家政策（套型面积≤90㎡首付20%，套型面积$90㎡首付30%）金正﹒缔景城一次性付清九五折优惠；按揭九八折，首付三成，中国建设银行提供贷款中宏.汇景国际认购期间为快速回笼资金，采取相对较低的销售价格，一次性付款的方式进行认购。东方观邸精英卡2000元一张，购房抵5000元现在交2万元定金，一周内付首付或全款心海假日Ⅱ共推出330套房屋，推出150张VIP卡，每张卡享受9.8折，开盘当日定房在此基础上再享受50元/平米的优

2、惠。通过对在售楼盘的认购方式的调研分析：多数楼盘认购的方式多为大同小异，如VIP购卡活动、定金订房等，本案可以根据资金情况、项目运作周期做灵活运用；二、价格定位建议住宅定价依据—2#楼1、可类比住宅项目市场价格项目名称销售价格项目名称销售价格新天地地产（待定）起价3000元/㎡丽日新居均价2900元/㎡亲亲小镇均价2600元/㎡和平世家均价2600元/㎡瑞国花园Ⅱ均价3200元/㎡易居世家均价3100/3200元/㎡依水苑Ⅱ均价2700元/㎡中铁大厦均价3400元/㎡1.1定价原则及方法（1）制定价格的总体思路低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展针对项目本身以

3、及周边市场现状分析，结合项目的价格定位，建议项目一期的入市价格，采取低开高走的策略，使得项目在日后的销售过程中具有：●较大的市场弹性空间●较强的市场竞争力●先购者的物业升值●快速抢占市场份额●提高开发商的市场口碑本案在实际销售过程中，建议通过内部认购积累足够客户资源，以便在正式开盘的时候能够引爆市场，适当地将价格提高。具体提高的幅度，要根据市场、客户的反应而定。因为就目前而言，价格是房地产市场最敏感的因素之一，是影响购房者的重要因素。因此，本案的定价原则为：●制订切实可行的市场价格●快速出货，以获得最大的经济效益和社会效益●培养战略性的长远而正确的目光和思维（2

4、）定价方法n市场比价法根据市场上正在销售、将要销售的同类物业的销售价格，作为参照价格进行项目定价的一种模式；如对本案的住宅项目定价，采用市场比价法需要对金正﹒缔景城、东方观邸、尚乘源、亲亲小镇等项目作比较。a)石家庄房地产市场现售楼盘价格分析（附楼盘销售价格表）；b)与本项目有可比性的楼盘比较；c)项目自身的产品品质与核心竞争力；d)根据本项目的地段、周边配套、交通状况及未来的产品业态；石家庄部分住宅楼盘销售价格项目名称销售均价项目名称销售均价金正.缔景城4600元/平米滨江国际3800元/平米心海假日Ⅱ3200元/平米东方观邸Ⅱ3500元/平米尚乘源3200元

5、/平米亲亲小镇2600元/平米综合石家庄市场在售楼盘价格及产品品质、地理位置、发展前景、竞争的激烈程度建议本项目的销售价格如下：住宅：约3483元/平方米n权重定价法权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素较多，不可能都被选择为楼盘定价因素，只有在进行重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。分别对位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、外观、开发公司实力、付款方式、户型设计、广告等楼盘的因素进行重要性排序和差异性选择，然后与同类物业类型进行对比，最终提供楼盘的参考价格。因本案尚未销售，故在下面对比

6、分析中不考虑价格、销售情况。18个定级因素定级因素指标分值位置距离片区中心区的远近；商业为临街或背街；写字楼为临街或背街；住宅为距离所在片区中心区的远近。很远1；一般2；很近3。价格百元以上为等级划分基础；商铺、写字楼、公寓、住宅等级依次减少；价格是否具有优势很高1；一般2；很低3。配套城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、通讯、公园绿地。很高1；一般2；很完善3。物业管理保安；清洁卫生；机电；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理资质。很差1；一般2；很好3。建筑质量是否漏雨漏水；门窗封闭情况；内墙；地

7、板；排水管道。很差1；一般2；很好3。交通公交线路；距公交站远近；站点数量；公交车舒适度很少1；一般2；很多3。城市规划规划期限（远中近期）；规划完善程度；规划所在区域重要性程度；规划现状。很不完善1；一般2；很完善3。楼盘规模总建筑面积；总占地面积；户数很小1；一般2；很大3。朝向按方向；按景观；按视野西（西北、西南）1；东（东南、东北）1；北（东北、西北）2；南（东南、西南）3。外观是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度。很差1；一般2；很好3。室内装修高档；实用；功能是否完善；质量是否可靠很差1；一般2；很好3。环保空气；噪音；废物；废水。很差1；一般

8、2；很好3。开发公司实力