内部认购期-营销方案

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1、~~内部认购期营销方案（营销准备期03/7/29——03/8/20）~~~~~产品策略：1、项目产品现状工程现状:项目工程进展顺利，高度已至18层，定于八月中旬封顶；样板房已间隔完毕，但未开始批荡，完工尚未确定时日。交楼标准：所有公共部分及毛坯房、精装修的标准已经书面确定，所有后续工作严格照此执行。建议：项目南面距深南路仅150米，西面距彩田路不到30米，实地勘测发现，两面噪声巨大，将严重影响西面和南面大户型的销售，而此大户型朝向、景观、户型俱佳，是本项目最佳利润之所在，为彻底解决噪声问题，，希望发展商在项目西面和南面户型外窗上安装双层隔音玻璃，便于销售员在销售过程中进行引导，促进此类大

2、户型的销售。、2、项目产品包装售楼处包装：户外广告牌、室内展板（五块）、销控板、背景墙、玻璃橱窗装饰售楼处内包装基本完成，玻璃橱窗简单包装正在设计中，但户外广告牌迟迟未上，影响外观视觉效果。销售物料准备：所有销售物料（折页、户型图、认购书、临定单）准备及印刷工作已经完结，所有物料定于7月29日上午全部到位。3、项目营销时间确定：~~~~~内部认购时间对部队内部认购开始时间：2003年8月1日正式认购时间：2003年8月5日期间主力客户群锁定：8月1日—8月3日，部队内部人员8月3日—8月6日，发展商已登记的关系客户及老客户8月6日—8月10日，本土行登记老客户4、推盘策略：内部咨询登记期

3、（2003/7/29-2003/8/20）市场检验期（7/29-8/7）~~~~~1.本阶段以消化前期登记老客户为主，以确定其购房意向，并完成前期认购工作；2.本阶段另一任务以积攒人气（新客户）为主，收取预订金，完成登记。3.本阶段工作重点完成已登记老客户处理工作，并探知市场对价格、户型的需求。4.折扣：额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）5、保留楼层（5，6，10，11，17，18）及低层的1，2，16号房的部分单位作后期特价单位，其余楼层全部推向市场。正式认购期间（8/7—8/20）1.折扣不变，额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）2.推出楼层保持不变

4、。（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出适当调整；并针对关系客户，调整大户型单价）3、本阶段广告宣传工作正式拉开，现场包装准备完毕。4、视销售情况伺机推出17、18层。正式发售期（2003/8/21—2003/9/30）（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出阶段性及个别户型提价调整）1.加价推出17、18、11层或者10层等二到三层单位，其余楼层继续保留2、付款方式上调一个点（即一次性90折，一年分期92折）3、正式认购当天可举办相应活动及仪式，如抽奖活动或当天足定购房可获得额外优惠。4、广告宣传力度加大。持续热销期（2003/9/30——2003/11/30起）

5、1、加价推出6，10二层单位，5层继续保留。2、付款方式不变，折扣视销售情况略有调整。~~~~~尾盘期（2003/11/30起）1、加价推出第5层单位，带动其余尾盘销售。2、付款方式下调一个点。二、价格策略：1、销售价格:表格均价5878元/平方米（含装修）5682元/平方米（不含装修）2、付款方式及折扣：一次性付款（91折）1、签署认购书时支付定金￥10000元（二房以上定金￥20000元）；2、签署认购书后七日内付总楼款的50%（含定金），同时签署购房合同；3、签署认购书之日起三个月内付清余款50%。一年分期付款（93折）：（首期20%，80%一年内分期支付）1、签署认购书时支付定金

6、￥10000元（二房以上定金￥20000元）；~~~~~2、签署认购书后七日内付总楼款的20%（含定金），同时签署购房合同；3、签署认购书之日起三个月内付总楼款的20%；4、签署认购书之日起六个月内付总楼款的20%；5、入伙前5日内付总楼款的20%；6、签署认购书之日起十二个月内付清总楼款的20%。3、优惠策略：部队内部人员：一次性付款（85折）（4830元/平方米，不含装修），一年分期付款（88折）（5000元/平方米，不含装修）发展商关系客户：折扣由发展商根据具体情况自行掌握。~~~~~广大社会客户：内部认购期享受2%优惠一次性付款（89折）（5057元/平方米，不含装修）一年分期付

7、款（91折）（5171元/平方米，不含装修）三、通路策略1、现场包装售楼处：售楼处内部展板布置（已完成）玻璃橱窗装饰（已经设计）大型广告牌布置（待部队批准）楼体条幅：展示楼盘形象，突出热销气氛，散布销售信息。（正式认购时开始悬挂）~~~~~南面：春晖苑，内部认购开始，咨询热线：83206666，83251111西面：中心北区，都市城堡；北面：打造中心区低价置业定律，3988元/起围墙：塑造项目形象，突出项目卖点——配套、交通、商务、