龙湖滟澜山艺墅案例分析

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1、龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30%绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格区域版块楼盘容积率物业地上主力面积（㎡）主力总价（万元）赵巷龙湖滟澜山1.0叠加

2、175250-310联排220-255450-600双拼250-290700-900中海翡翠湖岸0.4独立220-280480-850凯迪澳谰湾0.47双拼230-280350-600恒联名人世家0.25独立360-4501500-2000佘山佘山三号0.4独立230-260630-100011.15-12.18龙湖滟澜山成交情况面积㎡供应量供应面积㎡面积配比成交量价格去化率双拼29020552515.9%22807020.0%262225000联排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057叠加上叠1751161972056.

3、9%341665356.0%下叠1753114612总计1763467782看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也

4、使她成为今年别墅类产品销售冠军。龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。对比来说，基本属于不盈利的。同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。其中，联排的均价在220

5、00元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。关注点2建筑规划排布在这里我们有看到了几组数字：地块容积率1；7090政策；地上3米，地下1米地块容积率1这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北至南沿水岸绵延1.6公里。这样狭长的地块在上海市场是十分少见。乍一看，整体规划比较简单：以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉松公路，以4层全复式为主；西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量的双拼别墅——这应该是一个低密度的项目。但，根据土地招投标的信息，龙湖滟澜山艺墅的容积率为1.0。这不仅令人有些疑惑，这样一个以3-4层建筑为主的项目，又是如何做足

6、这个容积率的呢？第一，整个项目的栋距并不疏放，只能勉强采用公寓间距的建筑规范1：1.2的标准。但我们知道龙湖作为一个纯别墅的项目，显然不能满足别墅项目1：1.5的需求的。第二，整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”处理，变成业主的私家领地。但关于容积率的疑虑并没有到此完全打消。我们发现，龙湖滟澜山艺墅所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层数在5-6层。这样会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？注意了，项目的东侧、与嘉松公路之间，有一条约30米的景观绿化带。销售人员告诉我们：这条约30米宽的绿化带虽然在红线之外，但也是由

7、龙湖建设的，如果考虑这条绿化轴带，那么龙湖滟澜山艺墅的容积率就只有0.7-0.8了。外援还不只这一个，看地块西侧紧邻的宽阔的天然河道，也从视觉上帮助稀释容积率。在7090政策的限制下，龙湖的小户型产品是如何安排的呢？在一个纯别墅社区中，拥有90平米产品的，我们便会想到——河谷3号，联排户型。作为又一个7090政策下的纯别墅社区，龙湖设计了三类产品：双拼、联排、叠加。而无论是在预售许可证中，还是在后期的成交信息中，都不难发现，一套叠加户型的上下两层分别享有两个产权。龙湖自然地就把所以小户型集中在叠加产品中。所有叠加产品便是由两个89㎡的小户