城市化过程中违法建筑治理对策研究——以深圳市宝安区为例

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1、城市化过程中违法建筑治理对策研究以深圳市宝安区为例第二章城市化过程中的违法建筑：背景描述和成因分析深圳设立特区前，宝安是一个典型的落后农业区，维持着世世代代円出而作，円落而息的传统生活方式；保留着零零散散分布，以若干农户聚诏一地形成的自然经济条件下的村落居住格局；自给自足的小农经济相联系的乡村文化心据着主体地位。在深圳以及宝安自身城市过程中，宝安区是深圳市建制历史最悠久，体制变动最频繁、人口最密集、经济社会活动强度最大的行政区。第一节宝安区农村城市化概况一、宝安区概况二、城市化:土地和人的“农转非”（一）原特区内城市化：土地“统征”（

2、二）原特区外宝安龙岗城市化：土地“统转”三、快速城市化的遗留问题：法外土地和违法建筑高速的城市发展给深圳的十地供应、发展规划、城市建设及管理、政府能力等都带来Y全方位的和前所米有的考验，深圳的城市化也显现出值得重视的问题。（一）两种土地所有制土地所有权变更的问题。《土地管理法实施条例》规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居比的，原属于其成员集体所冇的土地属于全民所冇即国家所冇。这-•规定似乎告诉我们，把农民转为城市居民，农民的土地就成为城市土地，自然就转为国有土地Y。这一逻辑看似合理，但集体土地转为国有土地的方式，《宪法》和《土地管

3、理法》都作了规定，即为了“公共利益”对土地实行“征收”，也就是说，“征收”是对集体十地转为国有十地的唯_途径。®这种模式的示范效应不可忽视，如果各地都想要农民的土地，就把农民“城市化”了，然后就可以把土地拿走，那么实施最严格的耕地保护政策就会变成一句空诂。“集05《M务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办发（2011）9兮）指出“禁止借户籍管理制度改革或者自通过“村改敁”等A式非经法定征收程序将农民集体所行土地转为国打土地”。体土地变为国有土地，绝不是一个简单的行政过程，而应该是一个复杂的财产权利交易过程，是国家和土

4、地集体所有者之问的市场合约行为”。®（二）原村集体经济组织生产经营弱化成为分配组织原村集体经济组织资产技术含量低，收入大部分靠“三来一补”企业和出租厂房商铺等物业，属出租型经济，对土地、物业、外来投资依赖性强，容易受到产业结构凋整和外部经济形势影响，发展缺乏新增长点。集体经济逐步演变为以岀租厂房为主业的物业经济，集体经济组织逐步演变成为靠物业出租给股民分红的的分配组织。（三）“农转非”原村民租金食利与就业困难并存有的原村民完全依靠房屋出租收入过着悠闲的H了，成为新型的“租金食利阶M”。即便是自有的店铺门面，有的也都租给别人经营，自己只

5、是按月收房租。有的原村民文化程度偏低、年龄偏大、劳动技能偏弱，在劳动力市场择业难度大，就业率不高。同时“小富即安”的小农意识，也制约了农转居劳动力的就业愿望，有的村民依靠原来每月能享受的几百元分红收入勉强生活，对择业肉位较为挑剔，宁可闲敁在家，不愿从事劳动管理较严的工作。（四）人地不分离造成违法用地和违法建筑滋长政府制度性安排给原村集体的非农建设用地、征地返还用地主观上是为了原村集体的发展和保障原村民的诏住，但由于政府缺乏有效的规划引导，报建服务提供不足，原村集体规避开发建设应该付出的地价成木，导致了原付集体土地建设的粗糙和无序，大量

6、的小规模独立厂房和城中村遍地开花，违法用地和违法建筑成为奶史遗留问题。2013年原村集体三资统计数据显示，宝安区城市化后原村集体有土地94.55平方公里，其中已确权的11.02平方公里，占11.7%;有物业3339万平方米，已确权的593万平方米，占17.7%,这表明原村集体的土地和物业大多数还处于违法状态。韩俊.质疑行政强制性土地W有化[N].财经,2004（18）:21.第二节宝安区农村城市化违法建筑的现状和成因一、宝安区城市化违法建筑的现状宝安区违法建筑规模巨大，增速较快。信息普查数据显示，宝安区属于《深圳市人民代表大会常务委员

7、会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的历史遗留违法建筑共13.8万栋，总建筑面积1.9亿平方米，其中住宅类占一半。从1990年至2009年的二十年间，宝安区每年新增的违法建筑数量一直保持在较高水平，年平均增加0.37万栋、违法建筑面积年均增加17万平方米。同时，违法建筑滋生的土壤并没有消除，还在生长当中，2014年截至11月底，宝安全区共拆除永久性违法建筑239处，面积约4.7万平方米；拆除临吋性迮法建筑151处，面积约11.9万平方米；冋填基础218处，面积约7.6万平方米。®二、宝安区城市化违法建筑的成因宝安区违法

8、建筑的岀现以及蔓延，并不是一个简单的土地开发和房屋建设现象，它是土地利用不合理、城市化土地变更不充分的结果，它深植于我帘三十年改革开放的背景屮，是城市空间外拓进程屮逐步形成的一种空间后果，涉及多项制度、环境等结构性因素。