房地产开发项目方案阶段设计优化方法的探讨

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1、房地产幵发项目方案阶段设计优化方法的探讨金胜福建联美建设集团有限公司摘要：以福建省内某县城住宅项A的四期建筑方案优化调整为案例，结合近几年三四线城市及县城房地产开发项目的运营状况，对开发过程中项目定位、设计与成本三者之间的有机关系进行探宄，以找出一些有效方法，加强成本前期预控，确保产品的品质与成木双优。关键词：房地产项R;某设计优化;总T规划;地库优化;单体平而设计;成本;作者简介：金胜（1983-），男，湖南长沙人，本科，工程师，主要从事建筑设计管理工作。0引言房地产市场的发展及竞争的口益激烈，使得越来越多的房企选择转战三四线城市。一般而言，三四线城市由于大

2、量的旧城改造、拆迁及城镇化，带来了大量的住房需求，但绝大多数属于自住型需求，很少有投资需求。而受限于当地的经济发展水平及居民的购买力，普遍房价较低，呈现出稳中有升、长期稳定的特点。房地产开发企业要想在三四线城市发展并获得良好的投资冋报，就必须在有效控制开发成本的前提下，不断推动住宅产品的设计优化。本文将结合实例项目，对住宅开发项目过程中的设计定位、总平规划、地库优化及单体平面设计等方面进行分析，探讨如何对既有方案进行优化设计，创造出既符合市场需求乂有经济效益的住宅产品。1房地产项目优化管理的理论基础房地产项目优化管理主要是在“安全可靠、技术先进、经济合理”的客

3、观要求下,结合当下最新的理论、先进的技术、丰富的经验、高科技等，对己有的工程设计或者是施工技术方案的可行性以及经济性作出比较、分析以此来判断是否是最优的，最终把获得工程成本经济合理，对社会技术以及资源很好的沟通及整合、利用作为目的。在优化设计的过程中，要和建筑专业人员做好配合工作，积极地参与到项目设计的各阶段当中，把方案设计的各个阶段的技术管理以及工程成木控制做好恰好。2工程实例简介项目所在地为泉州地区的一个小县城，用地现状为山坡地，地形复杂，高差较大，最大高差达40m。该项H总建筑面积380000m，共分四期开发，一二期已基木俜罄;三期在俜，总建筑面积约11

4、0000m;四期总建筑面积约143000m，地下车库建筑面识46600m,単个地下午•位所占面釈约42m，地下午•库面识占总建筑面积比达32%。三四期产品全部为一梯四户的百米高层住宅，户型同质化较严重，而且地下车库建造成本大，利润贡献有限。因此，为了打造差异化的产品，推动产品快速去化，增加产品卖点，降低开发成本，就必须对四期方案进行设计优化升级。3设计优化的具体方案3.1设计定位:调整住宅产品定位，差异化竞争，降低销售风险房地产开发项目的产品设计定位需结合目标客群的特性，以及当地竞品楼盘的情况进行有针对性的市场调研，制定合理的产品定位及户型配比。对于县域城市而

5、言，随着国内网络传播通道的快速发展，人们获取信息的渠道变得快捷有效，对住宅产品的品质要求也越来越高。一个屮等规模的楼盘，经过两三年的市场耕耘与品牌传播后，市场认知度应己足够，但不可避免的会出现审美疲劳。如何让人们持续地关注以及认可项目，激发他们的购买欲望，则需要适时地调整优化后续产品，以适应激烈的市场竞争。实例项目由于地段、区位等优势，在当地口碑较好，主要客群以当地小企业老板、公务员等优质客户为主。三期围绕大屮庭全部设计为一梯四户的百米高层，户型面积为88~120m，市场上也大多数是此面积段产品。四期产品设计开始时，根据策划公司提供的目标客户分析，以及前面儿期

6、积累的客户需求调查，认为一梯两户13(Tl44m的四房产品可以作为四期的主打产品及楼王产品，这种差异化的产品，将成为在竞争屮取得优势，并赢得优质客户，获取更大利润的关键。3.2总平规划:因地制宜，优化产品布局，提升产品价值总平面规划设计在开发过程中的重耍性不言而喻，它需耍综合考虑基地环境的有利、不利因素以及基地自身特点、项目特点等众多方面，结合场地的现状，明确功能分区，组织交通流线，合理分布各业态。总平规划设计主要需注意以下两点。首先，需符合当地城市规划的要求。场地的总体布局，如出入门的位置、建筑退线、限高、间距、用地指标及口照时长等，均应满足城市规划的要求，

7、并与周边环境相协调;其次，应结合基地地形，因地制宜地进行设计，如场地竖向、土方平衡、建筑地坪标高设计等，要合理确定，降低工程造价。有研究表明，从项0收益角度来说，总平规划阶段几乎决定了项0总货值的80%,因此，在总平设计论证阶段，需考虑不同的产品组合，追求土地价值的最大化及项目利润的最大化。实例项目中，作为开发项目的第四期，也是最后一期，总平规划格局已基本定型（如图1所示），调整优化的方向主要是对现有地块范围内的容积率、建筑密度及地下室设计的合理控制。设计优化过程中，将原方案的百米高层住宅调整为以18层住宅为主，除最中间视线最通透、视距最大的楼栋设计为30层外

8、，其余均为18层建筑，屮部的四栋更是设