2009年上半年镇江房地产市场研究

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1、2009年上半年镇江房地产市场报告第一部分当前房地产市场宏观形势2008年的房地产行业是一个充满着严酷的年度，随着国家队房地产行业以缩进银根为主要措施的连续打击，加上08年初的雪灾和出现在美国的次贷危机，使得房地产行业从一季度起就开始陷入困境，各区域的商品房成交量明显萎缩，除北京受奥运会影响外，上海，深圳，广州，南京等一线城市的高档商品房价格均开始下跌，至9月出现金融危机时，几乎所有城市的价量都跌倒了历史最低点。10月起，国家针对国际金融危机，迅速出台了以加大基础设施建设、放松银根的相应政策，各地区政府针对房地产行业也纷纷采取“救市”措

2、施，至11月，国内各主要城市的房地业开始出现转机，成交量逐步回升。09年上半年，国内各大城市的商品房成交量进入大幅回升阶段，杭州，深圳住宅成交面积叫哦08年同期分别增长180.4%，148.9%，南京增幅也达到77%，上海则为27.9%。天津、苏州、重庆、青岛也都接近超过100%。而随着上半年成交量的大幅度提升，国内一线城市的新增商品房供应量下降幅度约为20-30%，存量商品房得到快速去化，09年3月，国内主要大众城市有54.29%出现环比价格上涨，5月则有88.57%的大中城市出现环比价格上涨，6月继续有80%的大中城市保持环比价格上

3、涨，上半年70个大中城市的价格同比上涨0.2%。上半年，国内商住建设用地的交易也开始回温，105个主要检测城市上半年商住用地平均增幅为1.08%，部分城市在6月份甚至重新出现“地王”。值得关注的是；长江三角洲上半年居住用地的同比增长率则为-1.37%，而商用地价同比、环比分别为0.47%和1.27%，综合地价环比增长0.32%。上半年房地产市场的好转，也增加了房地产投资商的投资信心。首先是土地交易市场开始活跃，其次是大量存量土地开始转入新开工阶段，房地产投资额从5月起出现连续快速增长。当前的房地产形式虽然可喜，但仍应当值得警惕的是：国家

4、宏观经济形势依然具有不可预测性，国家在二季度后针对可能出现的通胀趋势迅速采取了相应措施，涉及到房地产领域，下半年起价量双增的局面有可能不再继续，铜山，商品房新开工面积和房地产投资额的增加，将迅速弥补上半年造成的存量不足的问题，而最近数月中股市和证券市场的突出表现，也将从房地产中分流出大量社会资金，入地交易市场虽然有所复苏，但市场反应依然平平，土地价格总体仍然处于同比下降阶段。所有这些因素，都很难用“乐观”来形容当前和未来的中国房地产市场。第二部分08年镇江楼市回顾1、宏观调控发力，年初销量萎缩2008年初，受2007年第四季度楼市拐点论

5、的影响，加上国家以收紧银根为主要措施的抑制房地产业发展的调控政策的影响，镇江楼市的销售速度明显开始减缓，加上08年初雪灾因素等原因，08年1月镇江市区商品房销售套数为964套，同步于环比的降幅分别为39.56%与37.4%。销售面积与成交金额的同比与环比也都在30%以上，08年2月，市区（不含大港）商品房销售套数、面积、成交金额在08年1月的基础上持续大幅度下降，降幅分别为55.54%、55.35%、58.96%，镇江楼市至此开始进入低迷期。08年3月至08年11月，镇江楼市的商品房销售始终在低位徘徊，销售套数3月份1069套，4月份1

6、049套，5月份1358套，6月份1008套，7月份1023套外，其余月份均在1000套以下，往年的金九银十销售套数仅为807套盒875套。以该期比较具有代表性的8月份为例，当月销售套数为868套，与07年同期1729套相比，下降幅度为49.8%，销售面积同比下降48.61%，成交金额同比下降53.11%。直至08年12月，镇江楼市开始出现回温迹象。当月成交套数聚升至1461套，与镇江楼市成交量最好的07年同期1540套相比，仅下降5.13%，当月销售面积为162449㎡，与07年同期172316相比下降5.73%，当月成交总额7169

7、19202元，与07年同期7193377571元相比下降0.345。1、影响08年镇江楼市走势的原因分析纵观08年镇江楼市，市场走势特征表现为：成交量大幅下降，，成交均价持续小幅上升。影响08年镇江楼市成交量大幅下降的主要因素有1、宏观经济调控政策的作用；2、市民对市场缺乏信心，期望楼市成交量下降的同时，价格也随之下降，因此普遍采取等待观望态度；3、9月份发生的国际金融风暴；4、置业投资者全线撤离楼市。值得注意的是，在08年全年成交量大幅下降的同时，市区商品房均价却持续上升。从统计数据上看，价格上升幅度达13.2%，造成价格上升的主要原

8、因是：1、镇江市虽然同样也受到了宏观经济调控以及下半年国际金融风暴等因素的影响，但在08俩土地供应价等蛀牙开发成本并没有因此降低，相反开发成本继续持续上升；2、镇江房价虽然经过了数年的快速增长，但并没有形成