完善物业质量保修金业务金融服务的思考

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1、完善物业质量保修金业务金融服务的思考　　一、物业质量保修金概述　　物业质量保修金是指房地产开发企业按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。2010年9月15日，为明确保修期内物业的保修责任，促进房地产开发企业和建筑施工企业提高质量责任意识，及时处理物业保修期内质量投诉和纠纷，更好地维护广大业主权益，山东省正式公布了《物业质量保修金管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》明确了物业质量保修金资金管理制度和使用政策，指定由专门的机构负责物业质量保修金资金的日常监管工作。根据《办法》要求，开发

2、企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的账户按幢交存保修金，在保修期内，房屋出现质量问题需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按《办法》有关规定使用保修金。　　由于全省每年竣工交付的房地产建筑数量较大，此项政策涉及的资金量巨大，这为金融机构提供金融服务带来新的机遇，但也对其服务水平提出了新的要求。如何抓好业务重点，做好政策的配套金融服务，是提高银行的社会影响，提升银行收益的关键点。　　二、当前物业质量保修金业务金融服务契机　　由于全省物业质量保修金制度出台时间

3、不久，各地的实施细则正在陆续出台中，因此此类业务对于银行来说属于新兴业务。通过对物业质量保修金制度的分析，我们不难发现此项业务特点明显，将为金融机构带来较多的金融服务契机：　　一是该项业务资金量巨大，带来大量的账户资金结算服务，有利于增加金融机构的资金实力。《办法》要求，开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的账户按幢交存保修金。《办法》同时要求，开发企业新建用于销售的物业，均应按照建筑安装工程总造价的3—5%交存保修金。从2011年全省房地产开发情况来看，商品房竣工面积6227万平方米，按照每

4、平方米1500元的建安造价粗略估计，今后带来的资金总量就达20多亿元。因此物业质量保修金资金主管部门在银行开立的专户进行资金存储，将为银行带来大量的柜面资金结算服务。　　二是随着业务合作加深将使其他银行类业务联动机会增加。对于物业质量保修金资金主管部门的人员、开发企业会计人员及其高管，银行可以通过推介包括个人或着企业的X上银行、个人的高端客户贷记卡等的个人业务类产品，丰富金融服务的产品线。通过以上服务，银行在为客户提供更多金融服务的同时，也提升了自身的总体收益。　　三、当前物业质量保修金金融服务的重点　　要做好物业质量保修金

5、的金融服务工作，金融机构在做好传统结算服务的同时，必须认真分析资金主管部门的实际管理需求，应重点从以下三个方面入手：　　（一）加强对政策的理解　　承办物业质量保修金业务，对银行的服务提出了新的要求，银行首先要做好配套政策的理解，积极与当地资金主管部门交流沟通，研究政策要求，结合金融业务的特点做好服务流程的制定，力求所制定的流程既要符合政策要求，同时又要便于客户缴交、支取、退款等，并在业务实践中不断优化完善；同时银行要加强自身业务培训，储备、培养一批熟悉物业质量保修金政策要求，熟悉房地产市场运作规律的从业人员队伍，好的服务团队

6、加上好的服务流程是顺利开展业务、不断发展壮大业务的保障。　　（二）根据资金主管部门需求，提供多种形式的金融服务　　物业质量保修金业务需要记载楼幢物业资金，根据不同的物业类型采用不同的退款期限。如房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期等。对于银行来说，可能采取两种服务方式：一是整体业务由银行承办的方式。金融机构要对项目信息和资金进行对应管理，并及时与资金主管部门进行对账。这样要求银行开发相应的系

7、统，在柜台直接进行资金代收、代付，在账务结算的同时，清晰统计核算项目信息，并正确将资金总户账务联动记入，资金主管部门能随时了解系统项目信息和资金到账情况。二是项目信息由资金主管部门管理，账务信息由银行管理的方式。又分为两种途径：一种通过银行的中间业务平台，建立与资金主管部门的数据关联，在柜台直接进行资金代收、代付，在账务结　　一、物业质量保修金概述　　物业质量保修金是指房地产开发企业按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。2010年9月15日，为明确保修期内物业的保修责任，促进房地产开发企业和建

8、筑施工企业提高质量责任意识，及时处理物业保修期内质量投诉和纠纷，更好地维护广大业主权益，山东省正式公布了《物业质量保修金管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》明确了物业质量保修金资金管理制度和使用政策，指定由专门的机构负责物业质量保修金资金的日常监管工作。根据《办法》要求，开发企