关于推进我市旧城改建工作的思考

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1、关于推进我市旧城改建工作的思考苏州市《关于旧城区改建改建过程中房屋征收政策的思考》的调研通报，从多个方面对苏州旧城改建中涉及房屋征收政策作出了全面分析，并提出了建设性意见。比照我市旧城改建涉及的房屋征收工作，并结合我市实际及今后棚户区改造工作的要求，作如下思考：一、目前我市旧城区的基本情况1、旧城区基本面貌。我市旧城区经过多轮旧城片区改建及开发建设后，目前尚剩余的城中村、危旧公寓房、非成套直管公房集中地带，普遍状况地理位置较偏，房屋密度较高，基础设施较差，消防隐患较大的特点。上述地带或者是开发建设单位不愿涉足的地带，

2、或者是房屋征收成本较大，属于旧城改建过程中留下的“鸡肋”部分，与我市建设苏南现代化示范区“太仓样本”、“美丽城乡建设行动”的目标要求差距较大，严重影响我市人居环境及人民生活质量，亟需改建。2、旧城改造的现行措施。目前，我市旧城改建的措施主要有两项：一是老小区提档建设，缓解并改进了老小区环境及配套设施。二是以项目开发建设带动为主，实施房屋征收。此项措施虽能彻底改变地块面貌，但改建力度较弱，改建体量规模较小，周期较长。旧城区改建涉及房屋征收主要是由市政府牵头成立指挥部，由住建局作为房屋征收部门（市征收办组织实施）或属地政

3、府组织实施的工作机制。3、旧城改建房屋征收操作方法。我市旧城改建政策明确房屋征收按市场化评估补偿，对住宅房屋及商业用房实施原地或就近安置的原则。在省条例出台后，我市将及时修订相关文件，全面开展房屋征收工作。但旧城全部依赖房屋征收完成难度较大，速度可能要远远落后于城市建设的要求，因此，有必要对旧城改建模式及操作政策做进一步的明确。二、我市旧城改建工作面临的问题1、被征收人不配合。旧城区内住户困难家庭多，经济条件差、年龄结构偏大、老弱病残多等现象。对房屋征收政策理解不足，补偿要求期望过高，希望能通过房屋征收解决失业、家庭

4、困难及其它一些历史遗留问题、社会问题的现象比较突出。2、土地及政策瓶颈。我市旧城内还留有较大一部分原集体土地上房屋，随着城市发展，绝大部分已是无地队、城中村，但因种种历史原因，尚未撤组，老百姓社保问题常年未得到解决，旧房也因规划控制常年不能批建翻修，配套设施差，管理松散，脏、乱、差及私搭乱建现象突出。集体土地性质这一因素，一方面对征收程序的启动带来制约因素，另一方面，老百姓对宅基地补偿要求期望很高，希望得到与公寓房征收更多的补偿，同时要求解决土地换社保的系列遗留问题。受用地指标影响，目前我市工业企业征收基本不安置，通

5、过增设一定额度的放弃安置奖推进征收工作，一方面推高了房屋征收成本，另一方面抬高了工业用地的拍卖价格，恶性循环，反过来制约征收工作。目前我市对涉及征收的旧城改造项目，公房更新转换方面有了明确的政策指导，但对未涉及征收及公房更新转换的其它旧城区房屋的改建问题，尚无政策依据。3、用于商业的房屋征收难。旧城区改建涉及两类用于经营的房屋，一是原有商业用房，二是原居民（单位）的住宅用房（仓库、办公用房）改变用途后用于经营的。特别是第二种情况，被征收人补偿、安置期望值都非常高，攀比现象严重，极大地制约了征收工作的推进。4、改建体制

6、不完善。市政府在全市房屋征收工作会议上对我市房屋征收机制的完善作了明确的部署，明确市住建局为房屋征收主管部门，并成立市房屋征收服务中心为征收实施单位，各镇成立分中心，全面实施征管分离。旧城区改建除纳入房屋征收的部分外，还有较大一部分可能需居民自治改建、或国有收购储备等，目前尚未明确责任主体及操作办法。5、联动机制需进一步强化。旧城改建是一个政府系统工程，必须要以明确的改建实施规划为引领，以具体的改建政策为依据，以完善的保障制度为推手（涉及安置房、社保、资金保障等），以密切的部门联动机制为保障，分步骤，有计划地开展实施

7、。三、对于改造模式的几点思考旧城改建工作是政府城市建设的重要组成部分，改造模式也应因势利导，采取灵活多样的改造模式，一方面减轻房屋征收压力，同时能发挥群众的自治参与度，减少政府与群众的正面冲突，我们考虑，改造模式主要几种：1、房屋征收。由政府制定房屋征收年度计划，并按计划开展房屋征收实施工作。优点：程序正当，依法征收。缺点：时效较长，对钉子户实施强制措施可能引发激烈冲突。2、自治改造。由政府主导，群众自治。群众代表成立自改委，推进片区改建。优点：群众参与度高，群众做群众工作。缺点：很多项目可能流产，方案反复度高。3、

8、国资收购。对部分危旧房屋可采取国有公司市场化收购，双方按民事收购协议自愿办理，政府不直接提供安置用房。优点:矛盾少，安置压力轻。缺点：资金占用率高，回报慢。4、公房更新转化。对涉及直管公房及镇一级公房，可由政府主导，结合住房保障政策实施。5、危旧房翻建。对土地仍是集体土地，且不影响规划的城中村住户，可有条件的、保留原土地性质的基础上批建翻新。优