放开搞活城市房地产测绘市场

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1、放开搞活城市房地产测绘市场-->放开搞活城市房地产测绘市场摘　要:结合当前城市房地产的开发现状,阐述了房地产测绘工作的主要内容以及存在的一些问题,提出了城市房地产测绘未来发展的设想和建议。关键词:城市;房地产开发;测绘工作;问题;设想;建议1．城市房地产测绘的内容1.1规划设计阶段的测绘房地产开发规划,必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时,必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定,在图中显示编制的详细规划和工程管线规划,一般要

2、求测绘1∶500比例尺地形图,个别地区的总图设计,则要求测绘1∶200比例尺地形图。1.2建设用地勘测定界建设用地勘测定界是指依据土地利用总体规划,经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》,查清并现场测定建设用地范围,建设用地范围内的地上、地下附属物以及行政区域界线,基本农田保护界线,土地权属界线,八类土地利用现状界线的位置、数量(面积)和质量(土地等级或用地类型)等所进行的测绘工作,它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。建设用地勘测定界也包括农用地转

3、用征用和国有地出让测绘。珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策,国家通过编制土地利用总体规划,规定土地用途(土地分为农用地、建设用地和未利用地),严格限制农用地转为建设用地,保持耕地总量动态平衡。因此,农用地转用征用为建设用地时,必须测定转用征用土地的范围、土地利用现状及各土地权属者的位置、面积、质量,为编制农用地转用征地方案、补充耕地方案提供必需的基础资料。国有地出让测绘的内容包括土地的位置、权属、面积、地上地下现状和其他基础设施,是国家向土地使用者收取土地出让金的重要依据。1.3施工阶段的测绘规划选址意

4、见书、建设用地规划和土地报批完成后,经过对详细规划、勘察设计、建筑设计等成果的审批,房地产开发单位可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划(临时)许可证》,此时前期工作基本完成,工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括:场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样,必须在保证规划要求的前提下,进行细部放样。当不能满足规划要求时,应及时报告规划管理部门,并通知设计单位进行图纸变更。1.4建筑物面积界定房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时,必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依

5、据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图,精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积。然后绘制房屋分层分户平面图。1.5竣工测绘和房产测绘房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范,通过先进的测绘技术手段,精确测定房地产开发区内所有地物包括地上、地下建(构)筑物的位置,并提供相关的数据(面积)、用途等信息状况,为房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务

6、是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积、绿地面积是否符合规划要求,建设活动是否改变土地使用性质,建筑物是否有超高现象,各类管线埋设是否符合要求,房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差(3%)以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等,为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。1.6其他测绘随着人们生活水平的逐年提高,人口、资源、环境和灾害四大问题已成为政府和人们关注的重点,人们对自己的生存空间越来越重视,像通风

7、不好、底层房屋日照时间不够带来的纠纷会逐渐增多,需要测绘部门依据天文测量原理,根据建筑物朝向、遮挡物位置、建筑间距,确定日照时间是否满足《居住区规划设计规范》的规定。重要建筑、危旧建筑的变形监测和界定违法建设需要进行的测绘等都属于其他测绘工作的范畴。房地产开发各阶段的测绘工作涉及房产测绘、地籍测绘、建筑工程测量、电力工程测量、道路与管线测量以及其他市政工程测量等,这些测绘工作分别由隶属于土地部门、房产部门、规划部门、电力部门以及市政部门的测绘队伍承担,存在着各自为政、各行其是的问题和“头痛医头,脚痛医脚”的现象。这些

8、测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复,数据分类、编码繁简程度差异很大,有的甚至自定坐标系统和高程基准,资料为部门所有,不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费,加重了房地产开发企业的负担,导致房屋成本的上升,严重影响测绘市场的健康有序发展。2．城市房地产测绘未来发展的设想造成城市房地产测绘混乱的原因是多方面的,有体制方面的,有测绘市场方