兖州恒茂商都项目若干问题的意见(最新版本)

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1、关于兖州恒茂商都项目若干问题的意见一、针对本项目的三种意见（一）我们对此项目之意见如下：1、意见一：商业体量规划过多，建议“商改住”，力求开发短平快。即把大部分商业改成——5+1模式的住宅用地，也即使用权只有40年的住宅（一般住宅产权为70年），如3层的连排别墅，4层的叠加别墅，或5+1的花园阳房。沿街商业街铺则全部保留。理由如下：理由一：小商品市场（批零兼营零售为主）地处郊区有戏吗？以专业经验看，小商品零售市场一般设在市区。小商品市场不像专业市场，约定俗成，都自发形成或自觉繁华于中心城区。各类批发市场、专业市场大都处于郊区，一生或者几年内，难得消费几次，且都是大宗物件，市内位置紧

2、张有限，故在郊区有其发展土壤。“柴米油盐酱醋茶”，小商品市场与老百姓的生活紧密相关，有品位的居民不太可能开车打车去小商品市场，普通百姓更不太可能开车打车去小商品市场。本项目地处郊区，居民适应吗？愿意去消费吗？去消费，交通便利吗？值得思考与斟酌！第23页共23页固然，本项目5年后，也是城市中心，市场能够形成氛围，我们要以发展的眼光看此问题。但是，我们在此守候5年，这符合“房地产”资本运作模式与投资初衷吗？期间，我们不断改善经营环境，营造氛围，积极宣传，苦守本项目几年，但此时产权（若全部出售）已经出售，我们是不是为别人做嫁衣？——我们打算长期当“地主”收租吗？理由二：兖州城市需求支挣不

3、了本项目这么大的商业体量。兖州毕竟只是个县级市，又只有60万的人口规模。对商业，客观评价不怎么看好此市场——息马地那边说是食品批发市场，实际上主要还是以零售为主，而且量也不是很大，做食品的不超过100家，一家算50个平方的铺面，也就不到5000方；以次类推，能做到50-60万方的小商品市场吗?即使一二期，作为市内小商品市场的搬迁版，但是小商品市场能硬性搬迁吗？总体说，零售业搬到现在项目所在地，很难做起来。还有市场竞争问题。永丰建材城按照建材城的体量规模，单一业态肯定不太可能丰满，最终肯定也是走复合业态路数，如此一来作为部分同类性质的两个综合商业项目，如此大的体量，市场“两虎相争，必

4、有所伤”。 问题三，按照现在的商业规划体量，面积过大，总价过高，投资门槛过高，很难找到这么大量的高品质投资客户群体。作为经营者，很大一部分人考虑的不是购买而是租赁，这样的话就算市场运营起来最终可能会是开发商变成运营商。第23页共23页理由三：本商业地产，投入大，资金压力大，风险过大。由于项目客群消费习惯的引导是个长期过程，又缺泛政策的引导与推动，项目资金压力相对较大，还面临商业招商，前景难料，运营难度较大，运营时间较长。即使短期运作成功还要看后长期运营状况，保守估计要几年时间，才能形成氛围。商业项目对前期的资金要求比较高，压力剧增。商业项目一般的比例是销售与自留各50%，从开发角度

5、考虑，超过项目投入的30%的后续投入基本上市靠销售回款，做市场的话从销售角度来讲难度较大，可能会导致投资成本大大的增加。成功的商业项目在销售的同时，需要有良好的商业氛围的营造支撑，且不可能全部销售，如没有开发商的同进退客户一般不敢买。房地产以目前的实际情况看，是短平快，是种典型的资本运作，做房地产可没有多少愿意做成房东的。而“商改住”后，资金压力小，可以边开发边销售，滚动开发，交房基本可以销售结束，短期实现资金回笼和获取投资收益。结论：经济收益性，商业地产效益不一定比住宅强；风险则比住宅高出许多。2、意见二：市内小商品市场升级版，小商品市场搬迁版。业态规划定位建议第23页共23页调

6、整为专业批零兼营的小商品市场；成为目前城市市内小商品市场、针织市场、文化用品等的升级版。从市场定位、容量、规模、功能上，兖州恒茂商城，是可以替代，息马地小商品市场、皇城根针织等市场的。 但开发商只能引，开发商要真正要短、平、快，还需政府的“赶”——中国式的市场、城市升级，均是如此。 其一：得“天时”。由于兖州市地处京沪铁路枢纽地位，日东高速，京福高速，327国道等重要公路从其境内通过，具有发展商贸市场得天独厚的地理、交通条件。本身城市经济有现实的需求，有经济发展带来的更大需求空间。具体到本项目的地理位置，本项目更适应做专业市场。其二：有“地利”，有“内需”，有“升级”动力。目前兖州

7、市的商贸市场已经进入了整合、推进、提升的新阶段。兖州市虽有大型的小商品市场，但是其主要面对兖州及下属街镇，辐射面有限；地处市中心，交通堵塞不方便，环境“脏、乱、差”；规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑,因此兖州市迫切需要构建起新的商贸集聚和辐射效应的大型平台载体。其三：缺“人和”！如果当地政府能够出台鼓励性措施，对本项目购买者有支持政策，会形成强烈的“吸磁效应”；或者，对目前的脏乱差的小商品市场如息马地，出台拆迁等“赶”的措施