基于管理信息化视角下的房地产企业成本管理探讨

《基于管理信息化视角下的房地产企业成本管理探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、基于管理信息化视角下的房地产企业成本管理探讨　：随着政府调控及行业发展日趋成熟，成本管理能力已成为房地产企业持续发展的核心竞争力之一。在当前的房地产行业背景下，应利用信息化工具同步构建合理的成本管理体系，以成本管理、合同管理、资金管理功能着重解决成本管理存在的三大核心问题，实现项目开发过程中成本的事前策划、事中控制、事后沉淀，从而实现房地产企业的项目成本可知、可控、可预测。　　关键词：房地产项目管理信息化成本核算　　一、问题提出　　目前，房地产行业内普遍存在的成本管理问题主要表现在以下三个方面：　　（一）事前缺乏整体策划。在项目开发全生命周期过程中，

2、价值链的前端（投资分析、土地获取、项目策划、设计管理）直接影响着项目产品及其定位，操作风险非常大，但对整个房地产开发项目的利润贡献也很高。目前很多房地产企业不重视事前策划，缺乏有效的经验数据沉淀及成本预算，项目开发也没有形成逐级细化的目标成本管理机制，全员成本意识不强，没有落实相应的责任成本。　　（二）事中缺乏实时控制。项目开发价值链的中端（采购管理、工程管理），是整个房地产开发项目的质量和成果控制区间，决定利润的最终实现。但大多数房地产企业在项目实施过程中，存在以下三方面问题：首先，在成本管理方面，企业没有形成项目成本预警和定期回顾机制，对项目动态

3、成本的发生情况缺乏有效监控；其次，在合同管理方面，合同台账信息共享不畅导致沟通成本增加，大量反复的合同审批严重影响工作效率；第三，资金管理方面，资金计划相对粗放，资金利用率低。　　（三）事后缺乏经验沉淀。项目开发价值链的后端，其操作风险较小，但项目开发的成本管理经验将约束和指导产品研发，实现项目价值的最大化。而目前很多房地产企业项目开发完成后没有及时总结经验，成本结算数据缺乏有效沉淀，造成企业历史成本数据缺乏应用机制，不能有效指导新项目。　　在当前房地产行业缺乏有效成本管理的背景下，可以利用信息化工具同步构建合理的成本管理体系，以成本管理、合同管理、

4、资金管理功能着重解决成本管理存在的三大核心问题。　　二、成本管理功能　　成本管理功能以统一的成本科目为基础，进行成本测算、目标成本、动态成本、产品分摊、成本分析、成本数据库等管理，实现事前策划、事中控制、事后总结的项目开发成本管控。　　（一）成本科目。房地产项目的成本组成包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共配套设施费、管理费用、销售费用、贷款利息、税费和其他费用等。这些成本费用构成，通过成本科目体系反映出来，而为实现总体预算对合同金额的有效管控和项目前期的投资分析、项目总成本测算以及项目后期沉淀数据，将成本科目体系分为控制科目与核算科目

5、。另外，由于成本科目涉及到项目全成本管理，需要考虑和财务科目的对接和统一。通过信息化管理工具，其成本科目管理价值在于：统一企业成本管理语言；实现项目全成本管理；明确责任成本范围，作为项目成本管理的载体。　　（二）成本测算。成本测算是指企业相关人员在分析历史项目数据的基础上，利用科学合理的方法，对项目开发各阶段的成本进行预测，作为成本管控的依据。房地产行业的成本测算一般采用参数估算法或类比估算法，其中参数估算法是指通过测算模型及经济技术指标进行测算；类比估算法是指以历史项目中相类似的经验值作为参考，对其工程量和单价进行估值计算，从而获得项目的成本数据。

6、项目前期准确的项目定位、精细的成本测算对整个项目是否能实现利润目标起到至关重要的作用。通过信息化管理工具，其成本测算功能带来以下价值：通过成本测算并与内部标杆的对比分析，为项目投资决策提供支持；通过成本测算制定更为合理的目标成本，为项目过程成本控制提供基准；通过成本测算为挖掘低成本的潜力指明方向。　　（三）目标成本。目标成本是企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的。许多项目成本失控的一个重要原因是事先没有建立明确的目标成本，大多数房地产企业只是设定粗线条的目标/计划，没有经过详细的推演测算，执行时往往经不起推敲，无法

7、作为项目的控制线。所以实际上这种是假目标/计划，其结果导致走一步看一步、拍脑袋做决策，最终导致项目成本失控。因此目标成本应该遵循按阶段逐级细化管理原则，通过各阶段的成本测算及评审机制，严格制定项目的目标成本。此外，在项目开发过程中，同时设立相应的目标成本调整机制和审批流程，确保目标成本的严肃性和有效执行。通过信息化管理工具，其目标成本功能有以下价值：确定项目成本管控的基准线；将目标成本分解到人，形成责任成本，作为绩效考核的基础；目标成本各版本的对比与控制，能够将项目利润从上往下层层下落、执行。　　（四）动态成本。动态成本指项目进行过程中，实时对整个项

8、目全成本的预测，当中最重要的就是产品动态成本。在项目的执行过程中，通过产品动态成本功能可以及时了解每种产品的