我国土地管理现状及问题分析

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1、我国土地管理现状及问题分析摘要本文从建设用地管理使用出发，具体探讨了：房改进程过快，政府双项职能混同，许可监督机构设立不合理，政府信息公开缺乏法律保障和政府效绩考核模式不合理几个问题。之后，在农村土地管理中又讨论了：公共利益的定位不准确，非公益性用地征用行为和国家赔偿的不合理以及行政救济听政制度上的缺陷问题。针对我过土地管理涌现出的各项问题进行分析并提出了部分解决方法。　　关键词政府效绩职能政府信息公开法公共利益　　简介：周洁，中国政法大学。　　：D922.3：A：1009-0592(2011)12-196-02　　　

2、　随着《中华人民共和国土地管理法》及相关实施细则的正式出台，国家对于农用地，建设用地和未利用地的管理进一步地合理化，合法化与科学化。然而，在我国社会主义市场经济体制下的各级人民政府实施的具体土地管理行政措施，其本身就是一种既关乎民生又涉及市场的政府宏观调控行为。随之而来的，在政府的行政行为中存在的大量问题就需要我们去及时关注，认真分析解决，并且在法律制度上加以不断完善。　　一、建设用地使用情况　　（一）我国房地产改革历程　　我国改革开放之后房地产市场的发展壮大，主要得益于两大制度改革：一是城镇住房制度改革，简称住房制度

3、改革或者房改；二是城镇国有土地使用制度改革，简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革，主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；　　（二）我国住房改革问题分析及解决办法　　1．改革过程太快，缺乏平缓过度　　从1978年--2007年我国房地市场发展共经历了5个阶段，由改革开放之前的国家投资建房及单位分房到住房商品化改革的进程中，出现了一揽子工程商业化过度的问题。　　住房改革，作为政府职能中关系民生保障的

4、一项基本工作，是需要得到高度重视的。而住房的改革更是需要依托于我国百姓用房现状来进行，决不能够脱离实际，一味追求依靠市场机制来调节。只有在解决了大部分低收入人群的公益性用房和普通收入人群的经济性适用住房问题后，才能够将剩余的部分住房商业化交由市场自发调节。　　2．政府民生及市场职能混同　　在房地产改革和建设用地使用管理中，政府应当区分清楚自己的不同职能。基于我国城镇居民住房消费能力及需求现状，进行住房改革。首先要保证大部分建设用地用于公益性住房与经济适用房的建设，其次才是对剩余少部分住房商品化。基本原则应当是以民生为重

5、，市场调节为辅。　　相近似的例子是香港在住房改革上所实施的一系列政策措施和取得的显著成果。香港的住房改革是80%土地用于建设经济适用房和保证民生用房需求，而少量的土地用于建设商品房并可以在住房三级市场上自由流通。如此在民生与市场两相兼顾又比例不同的情况下，没有出现房地产过热与价格增长过快的情况　　3．政府效绩衡量标准不合理　　每年政府的效绩考核都以当地GDP指标为衡量标准，而买卖土地的收入竟然在某种程度上占了政府财政收入的2/3，由于国家对于公务员的升迁制度及当地政府效绩考核的规定上有所欠缺，导致了地方盲目追求财政数字

6、，大肆买卖土地。　　在美国，自里根总统开始，就注重加强政府效绩考核体系，规定了严格的衡量指标，在每届政府都有明确的政府改革目标。例如，针对政府效率设立专门的效率监督委员会，针对政府开支缩减订立目标，针对政府体系规范整顿进行问题解决。每年的政府效绩考核都要在一个总体性目标的指导下，细致考察各项工作职能的履行以及相关指标的完成情况　　我国在对政府内部体制改革的过程中，可以借鉴这样一套科学的体系，将政府职能明确化分出至少多项指标并均衡相互比重来衡量，而不能单单以财政收入一项作为主要衡量标准。　　4．许可与监察机构混同　　《中

7、华人民共和国土地管理法》第27条，关于国家建立的土地调查制度本身存在问题，调查机构为县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行，而土地的使用许可则由当地人民政府审查批准，自批自查，上批下查这样的权力层级划分明显让监督流于形式。　　解决这个问题，最好是将监督与批准机构相分离，同时减少批准许可的数量，由上级政府土地管理部门对下级政府进行监督，或者由国务院授权成立专门检查机构，权力分离制横才能够得到一定意义上的公正与公平。　　5．房产交易信息不对称　　政府对于建设用地使用权买卖的过程中，招标，投标，竞标的过程都需要

8、达到相当的信息公开与透明。否则，贪污受贿及各种不正当竞争行为都会导致房屋建设隐形成本增加，间接促成了房价需高。　　在解决这个问题上，可以效仿美国的〈联邦政府信息公开法〉，出台各级政府信息公开管理条例及办法，甚至可以上升到法律的高度，出台相关行政法律规范，例如〈中华人民共和国政府信息公开法〉，在涉及政府即将出台的新法规，政府下阶段工