从房地产周期看中小城市商品房价格走势

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1、从房地产周期看中小城市商品房价格走势【】房地产市场发展较快，房价也日益上升，对房地产未来价格的走势分析关系着人们的利益。本文从房地产周期理论为基础，引入股市中的K线理论，并综合政策因素和地理因素，对整体性和区域性的房产价格进行分析与预测。　　【关键词】房地产；房地产周期；房地产价格　　　　房地产市场存在周期性波动，其周期性波动分为扩张和收缩，目前，国内的普通观点是，房地产的周期和宏观经济的趋势大致是相同的，不过房地产周期的波动幅度要大些。　　对房地产周期的研究最早是在美国，而我国的房地产发展地比较晚，是在20世纪80年代末期才有初步发展，自1995年以来，我国对房地产的投资飞速发展

2、，全面的销售面积也迅猛增长，全国房地产的平均价格直线上升。尤其是在大城市。所以，国内许多专家都开始对房地产的周期进行研究，主要内容有：房地产周期波动的概念、原因、影响因素等，且也有学者基于房地产周期的原理，对房地产的价格进行分析和预测，即深刻分析房地产的周期理论来分析房地产的价格趋势。正因为如此，笔者也想通过对房地产周期理论的分析来预测房地产价格趋势，使房地产的价格能够更直观地显现出来。　　1房地产周期波动理论　　房地产周期波动理论是指，在整个经济的运作中，以其长期的增长趋势线为基点，在上下起伏波动的过程中会呈现出扩张和收缩的交替运作。房地产的周期波动也会受到地域的影响，在不同的地

3、域会呈现出不同的波动幅度、频率和持续的时间。但是，从其呈现出的扩张和收缩的交替出现来看，各个地区乃至整个国家的在周期波动的本质上是一致的。　　房地产周期波动体现出了在其经济系统内受到外部影响所反映出的曲线，也就是说，在经济系统外一些因素的冲击下，通过其系统内部的作用而呈现出的一种波动的轨迹。　　2K线理论　　K线是用于预测股价的未来走势，是一种技术的分析工具，其是将股票的最高、最低价格和开市、收市价格制作成图表。K线结构最常用的是用阴阳线进行表示，K线的结构分为3部分，即实体、上影线和下影线。实体是用来表示一定阶段的开盘价和收盘价，上影线的顶点表示的是同一个阶段的最高价格，下影线的

4、谷点表示的是同一阶段的最低价格。K线理论可以用下图来表示：　　　　图1K线结构以及类型　　如果想要将房地产周期波动理论和K线理论运用到分析和预测房地产价格，必须三方面的前提条件。　　2.1房地产的成交记录。应先确定具体区域，是以城市为应用范围还是以某片区域为应用范围，且必须有详细具体的成交记录，是以日、周、月、年为周期。　　2.2K线的相关规律。因K线主要是用于分析股票价格和市场，其研究尚不成熟，需用其分析房地产市场，还必须要有长期的实践经验，以分析出K线理论在房地产市场中所特定的一些规律。　　2.3房地产市场中本身所特有的性质。对其进行分析，必要多方面结合一些因素，如季节性原因、

5、政策性原因等。同时，需要说明的是，K线理论只是其辅助作用，用于对房地产价格进行辅助分析，其必须结合房地产市场中本身所特有的性质。　　3基于房地产周期对价格进行分析预测　　3.1假定和运作方法　　3.1.1对房地产的上升、下降趋势进行假定　　基于K线的结构，笔者对房地产市场运作的周期规律和其上升或下降的走势进行预测分析。“其中需要说明的是，K线结构中对主力出货时的周期形态主要有穿头破脚、乌云盖顶、吊颈和双飞乌鸦，把这些都运用到分析和预测房地产价格中，可以成为判断房地产价格向下趋势的表示。”[1]而其中用来表示股价走出一个底谷的形态可以成为房地产价止跌回暖的标志，如锤头、上升中继十字星

6、和下跌中继十字星等。另外，最终房地产的趋势和走向如何，还是要对K线的形和、其结构进行综合分析，以来显示房地产市场出现的趋势。　　3.1.2对K线的有关特征进行假定　　笔者是以萍乡市2011年以来商品房日的交易均价为基点，以月为计算单位，每月头天的交易均价是开盘的价格，月末最后一天的交易均价是收盘的价格，在长期的分析中，从中取每月中交易的最高成交价格和最低成交价格作为K线中的最高价和最低价。　　3.2分析与预测萍乡市房地产的价格走势　　根据萍乡市房地产从2010年5月到2011年5月每月的成交记录，绘制出了如下的K线图：　　　　图22010年5月-2011年5月萍乡市房价月k图　　从

7、图中我们可以得出，自2011年5月以来，萍乡市房地产的价格历经了一个相对较完整的周期，从2010年5月开始的衰退期到2010年年底进入了谷底，但是，从2011年年初又开始出现经济复苏，之后，房地产的市场进入了相对比较稳定的阶段。但从2011年3月国家及该地区推出了一些商品房政策用来对房价进行控制，房地产之后的走势可能会出现新的拐点，又会进入衰退的阶段。　　从萍乡市房地产市场的交易情况来分析，房地产价格的成交数额的上升和下跌的趋势完全符合商品房周期的波动规律，2010年