从房地产周期谈中国商品房价格走势

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1、从房地产周期谈中国商品房价格走势：F293.3文献标识：A：1009-4202（2011）05-037-01　　摘要本文从宏观经济发展与房地产周期的关系，对我国房地产周期进行了研究，并以房地产周期就背景，用北京为例，说明了中国商品房价格走势，并探讨了影响北京房价的其他因素。　　关键词房地产周期房价宏观经济　　　　一、中国房地产发展的周期　　房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，是一个上升与下降、扩张和收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分为上升（扩张）阶段和下降（收缩

2、）阶段两个阶段，从谷底到峰顶是上升阶段、从峰顶到谷底是下降阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。　　根据中国房地产发展自身的经历，可将中国房地产经济的发展大致分为四个周期：第一周期，1987—1990年。本轮周期振幅较小，扩张和衰退程度都浅。第二周期，1991—1996年。本阶段房地产市场经历过度繁荣和深度调整两个阶段。本轮周期扩张时间长、程度深，衰退时间短，程度深，周期振幅大。周期波动简单、剧烈，大起大落十分明显。第三周期，1997—2004年。本轮周期房地产市场发展较为平稳，

3、政府和开发商已趋于理性、成熟，周期呈小幅波浪式上升，且正处于扩张阶段。第四周期，2005年至今。本周期房地产波动增长和调整交替发生，周期呈波浪式上升。　　二、从房地产现周期看近年来北京房价走势　　虽然近两年来作为中国首都的北京一直是世界瞩目的焦点，房价也是一直居高不下，甚至在北京奥运会后更是烧到了顶点。但是由于大的宏观环境的影响及房地产经济具有的周期性规律的特点，目前来看，房地产周期还处在呈波浪式上升的第四个阶段，这个周期房地产波动增长和调整交替发生。　　（一）北京房价近年来的变化　　在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进

4、入城市化发展最为迅猛的时期，近几年间，新建住宅用地更是超过了之前的几年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。北京的房价更是快到以日计算，让普通老百姓望而生畏。　　（二）推动北京房价迅猛增长的因素　　1．宏观调控之副作用助推房价　　近几年，北京的房地产市场发展态势一片大好，整个市场运行越来越规范与透明，这不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控，出台了很多促进房地产行业积极发展的有利政策。　

5、　2．开发商囤地哄价直接影响房价走势　　在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价的行为，这是造成房价上涨较快的主要原因之一。　　3．供需比例的严重失衡是房价上涨的内在动力　　理论上讲，房价的上涨其根本动力是由供需关系决定的，而房价的一路盘升，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛。　　4．城市化进程是北京房价增速的催化剂　　2001年北京申奥成功，北京的国际化都市地位得到了进一步确立，全方位的城市建设和改造工程也在这个时候提上了议程，使这几年成为北京城市化进程最快的几年，随着北京城市化的快速发展，

6、人口数量开始猛增，伴随着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和居民住房需求上升。　　5．经济发展的高速增长推动房地产市场升温　　进入21世纪后，我国的经济取得了前所未有的快速发展，让一部分先富起来的人成为了炒房一族。　　三、宏观经济发展和房地产周期对北京房价的影响　　宏观经济的发展对北京的房价产生着很大的影响，随着社会经济的长足进步和不断发展，产生了很多影响房价的因素，比如租售比、股市等都会从不同方面影响着房价。宏观经济中的居民收入和政府的宏观调控在很大程度上影响着北京的房价。比如政府的宏观调控，在中国这个有着社会主义特色的经济体制

7、下，高层政府的态度代表着社会经济未来的政策走势及发展方向。房价，在一定意义上是和政治挂钩的，住房关系民生，老百姓住房遇到难题政府不能袖手旁观。在我国，政府做出了很多调控政策，虽然我们目前看到的表象是房价的越发飙升，“看的见的手”并没有能够有力的握碎背离的房价。但只要政府寻求稳定房价、解决安居问题的态度没有改变，其结果的实现无非是早晚的问题。同时，房地产经济周期也迫使房价下落，房地产周期与经济周期是成正相关关系，它们之间存在有一定的时差，是与宏观环境紧密相连的。所以楼市作为经济中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律，北京楼市走过了趾

8、高气昂的几年高涨期，危机迹象非常明显，太多的“不应该”都成为了现实，危机的到来并不是危言耸听，而反映到市场中去的介质就是房价的下降。　　显然，经济发展和人口结构的阶段性决定了我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发