建元2018年第十七期个人住房抵押贷款资产支持证 券信用评级报告

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1、优势n借款人整体偿还能力较好。入池贷款借款人加权平均年龄为40.803岁，30-50岁入池贷款金额占比70.69%，该年龄段借款人一般多处于职业及收入的稳定期，家庭状况较为稳定，还款意愿较强，且入池借款人加权平均收入债务比4为5.18倍，偿债压力较小。n基础资产整体特征分散度很高，贷款集中风险很低。本期证券基础资产池共计49,979笔贷款，入池贷款单笔最大未偿本金余额为982.44万元，占比为0.07%，单户借款人集中度很低，贷款集中度风险很低。n入池贷款抵押物大部分位于一二线城市，违约和回收风险相对较低。入池贷款抵押物位于一二线城市的贷款余额占比为61.85%，一二线城市去库存压力相对

2、较小，房价大幅下跌的可能性相对较小，不仅降低了资产池的违约水平，同时提高了资产池违约后的回收水平。n本期证券交易文件约定在信托生效日对不合格资产进行回购，一定程度上降低了拟证券化资产池的违约金额，保证其在信托财产交付日交付的资产均满足合格标准。中债资信对发起机构在信托生效日有义务回购不合格资产的交易安排已在现金流模型中加以考虑，体现出回购条款安排对资产池预期违约水平降低的影响。n优先级/次级结构为优先档证券提供了较好的信用支持。优先档证券可获得由次级档证券提供的资产池贷款余额12.30%的信用支持。n交易结构风险很低。本期证券规定若借款人行使抵销权，发起机构应立即将相当于该等抵销金额的款

3、项支付入信托账户，基础资产的抵销风险极低。贷款服务机构在证券存续期内破产、丧失清偿能力的可能性极低，贷款服务机构缺位风险极低。本期证券规定根据贷款服务机构的信用等级来确定回收款转付频率，该措施缓释了混同风险。整体而言，本期证券的交易结构风险很低。3此处与文中其余部分统计的借款人年龄均为封包日的借款人年龄，即年龄=(初始起算日-出生日期)/365。4收入债务比=借款人年收入*贷款剩余期数/12/未偿本金金额。关注n证券期限较长，基础资产池信用质量受未来经济形势影响不确定性较大。本期证券法定到期日为2047年4月26日，入池资产的加权平均剩余期限为12.53年，证券存续期很长，且个人住房抵押

4、贷款易受宏观经济变化影响，未来不确定性大。中债资信在信用风险模型中已将此风险因素加以考虑，对基础资产违约分布和回收率的参数分别进行了调整。而且，中债资信考虑了极端情景下资产池预期违约比率和损失比率，并将此因素在现金流模型中予以了考虑。n基础资产地区集中度较高。虽然抵押物所属地区涉及30个城市，但深圳地区贷款余额占比为21.42%，地区集中度较高。n静态样本池与基础资产池某些特征存在不一致，对贷款状态转移情况的估计可能存在一定误差，进而导致预期违约风险的估计也存在一定误差。本次评级所依据的历史数据是2010年3月至2017年11月全行发放的住房抵押贷款形成的90余个静态池样本，但静态样本池

5、与拟证券化资产池在账龄、剩余期限以及所经历的宏观经济形势的差异，会导致推算出的贷款状态转移矩阵存在一定误差，进而使得资产池的预期违约比率与预期损失比率也存在一定误差。中债资信在组合信用风险模型中已将此因素加以考虑，并对基础资产的贷款状态转移矩阵进行了调整。n入池贷款加权平均利率较低，证券偿还受证券实际发行利率影响较大。资产池的加权平均贷款利率为4.65%，扣除掉利息支出和各项费用之后，剩余利息流入仅在一定程度上支持证券的利息流出，证券利息偿还受证券实际发行利率影响较大。若实际发行时各优先档证券的票面利率偏高，则证券本息偿还可能会受到一定影响。中债资信基于不同的优先档证券发行利率情景进行了

6、压力测试，评级结果已在一定程度上考虑了当前的市场环境。n在贷款封包时点，部分抵押物未办理正式抵押登记，可能给抵押物的处置回收带来影响。在贷款封包时点，资产池中共有15,511笔贷款未办理正式抵押登记，贷款余额占比为27.02%。虽然资产池加权平均账龄为4.88年，但不排除仍有未办理正式抵押登记的贷款存在。而在此类借款人发生违约的情况下，该部分抵押物的回收有一定的不确定性。为缓释上述风险，信托合同中规定发起人需要在抵押权设立登记条件完备之日起90日内办理完毕相应的抵押权设立或变更登记手续，若因信托生效日前已存在的原因或委托人的原因未能在前述限定期限内办理完毕，则委托人应承担相应损失或将该等

7、贷款予以回购。基于以上情况，中债资信在设定贷款的回收率时会采用一定的折扣系数将上述因素加以考虑。n入池资产未办理抵押权变更登记。发起机构转让本次证券化信托财产时，暂未办理抵押权转让变更登记，存在无法对抗善意第三人的风险。为缓释此风险，信托合同规定委托人和受托人在触发任一个别通知事件后在规定时间内完成抵押权变更登记，若无法在规定时间内完成变更登记，发起机构将按信托合同规定对该等抵押贷款作为违反资产保证资产予以回购或采取其他补救措施以维