景煜花园项目大报告

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1、景煜花园项目世纪兰德景煜花园项目前期定位策划报告第一部分市场分析说明：鉴于本项目所处的地域位置，我们重点对上海宾馆沿深南路至高新科技园片区住宅楼盘进行分析，并根据深圳地产区域常规划分，将研究区域划分为中心区、景田片区、香蜜湖片区、华侨城片区、高新区等片区。由于沙嘴片区部分住宅楼盘的可对比性，也将其纳入本研究区域之内，本报告中除对以上六片区楼盘进行总量分析外，另根据本项目特点，对中心区、香蜜湖片区、华侨城片区楼盘的基本特点进行了具体分析。41景煜花园项目世纪兰德一、总量分析1、近两年（2001年5月—2003年4月）六片区商品房（住宅）新增供应量规模分析年度供应量在两年

2、总量中所占比例近两年这六大片区市场新增总供应量为3501625.69㎡，其中2001年5月—2002年4月市场新增总供应量为1326196.53㎡，2002年5月—2003年4月六片区市场新增总供应量为2175429.16㎡，同比上一年度增长64%。反映市场新增供应量庞大。依据市场惯性的判断2003年5月至2004年5月的新增量应在220万平方米以上。2、各片区近两年（2001年5月—2003年4月）商品房住宅新增供应量片区分布近两年各片区市场商品房住宅新增供应量如图为：41景煜花园项目世纪兰德各片区统计楼盘：中心区：黄埔雅苑（二、三、四期）、雅颂居、嘉麟豪庭、港丽豪

3、园、城中雅苑、星河国际、天健世纪花园香蜜湖：水榭花都（一、二期）、国际公馆、香荔绿洲、翠海花园二期、风临左岸、香蜜湖豪庭、俊安苑、东海君豪阁、新天国际名苑、香榭里二期沙嘴：金域蓝湾（一、二期）、泰然碧海红树园、蓝湾半岛、翠堤湾景田：擎天华庭、金色家园三期、安柏丽晶、国泰豪园、香逸名园、幸福家园华侨城：碧海云天（一、二期）、世纪村（二、三期）、翡翠郡、名商园、波托菲诺（一、二期）、假日湾、美庐锦园、侨城豪苑、深圳湾畔科技园：阳光带一期、英伦名苑、新世界豪园很明显，在所分析的近两年几大片区市场中，华侨城、中心区、香蜜湖占据了市场商品房住宅新增供应量的前三甲（共约72%），

4、单华侨城就占据了总供应量的31%，中心区和香蜜湖各占据六大片区24%、17%的市场新增供应量，由此可见，在这六大片区中，市场供应量还是主要集中在这三大片区。3、各片区商品房住宅新增供应量年度对比分析41景煜花园项目世纪兰德2001.5-2002.4和2002.5-2003.4两个年度各片区商品房住宅新增供应量图为：从图中我们不难发现：中心片区，2001.5-2002.4和2002.5-2003.4两个年度增量上变化特别明显，缘于第一年度就只有黄埔雅苑二、三期独吟中心区。而第二年度星河、城建、天健、嘉里、东海等新增中等规模楼盘与和黄共舞中心区。中心区成为最热的房市之一（

5、详见后文分析）。香蜜湖片区，第一年度新增住宅供应量除香榭里二期、新天国际名苑外，只有东海单体豪宅君豪阁、香蜜湖豪庭、俊安苑等小盘，总体供应量不大。而第二年度由于水榭花都一、二期、国际公馆一期、香荔绿洲、风临左岸、翠海二期等众多项目齐上，导致该片区开发面积增幅也，达41%以上，如果加上即将取得预售资格的熙园，该年度总供应量近60万㎡。沙嘴片区，由于第一年度只有翠堤湾推出，而第二年度又相继推出金域蓝湾、碧海红树园、蓝湾半岛等开发面积相对大的盘，增幅也很明显。该片区楼盘的特征是对红树林的依赖性极强个性突出，特点单一。41景煜花园项目世纪兰德景田片区，由于第一年度里，相继推出

6、了国泰豪园、安柏丽晶、香逸名园、翠景园、幸福家园等多个中小盘，而第二年度只推出了擎天华庭、金色三期等盘，故新增供应量上有所下降。从楼盘规模和综合素质上看，景田片区楼盘在豪宅市场上缺乏竞争力。华侨城片区，两个年度供应量增降幅度相对来说不是很明显，原因一是与碧海云天、波托菲诺、世纪村等大盘年度渐近式开发主导片区供应量。再加上“地王”尚未进入市场，使得供应量增幅显得更为平稳。但由于优质楼盘的持续供应量，未来豪宅竞争力持续看好。科技园片区，总体供应量都不大，第一年度英伦名苑和新世界豪园等项目对市场供应量新增的贡献还很不明显，而大盘阳光带·海滨城一期的入市则使该片区在增量上明显

7、上升，但目前该片区在售楼盘并不多，其在总体新增供应量仍只能是占据较小份量。未来一年内高新南两千套住宅上市，在豪宅市场的影响力上，可能是个中间派。二、三大主力豪宅片区市场住宅户型结构及其主要特性分析由于本项目所处位置的特殊性，且这几大片区供给盘源较多，故在本报告分析中只对中心区、香蜜湖片区、华侨城片区重点产品户型结构及特性进行分析，以期为本项目定位把好脉。1、中心区（1）总体分析通过对中心区六大楼盘共4344套进行户型综合分析，状如下图：41景煜花园项目世纪兰德由以上图表可看出其户型分布结构，中心区在售焦点楼盘，户型主力还是集中在100-160㎡之间，