绿景花园二期前期项目策划报告(报告)

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1、谨呈：深圳市绿景房地产开发有限公司绿景花园二期项目前期策划报告世联地产顾问（深圳）有限公司2001年11月23日深圳市绿景房地产开发有限公司：承蒙信任，我司于2001年11月6日与贵司对绿景花园二期项目的前期策划事宜进行了初步沟通。经实地查勘后，我司在双方约定时段内专门针对该项目进行了市场调研及项目分析工作，经过项目组成员对项目的深入研讨与整理，现特向贵司提交《绿景花园二期项目前期策划报告》的第一部分《市场调研与分析》及第二部分《项目分析及项目定位》，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。报告内容如有何未尽之处，敬请及时知会。专此奉达，即颂商祺！主笔策划师：

2、主审策划经理：董事总经理：世联地产顾问（深圳）有限公司2001年11月23日目录第一部分市场调查与分析……………………………………………5（一）总体市场状况综述………………………………………………61．供应分析…………………………………………………………62．需求分析………………………………………………………163．价格分析………………………………………………………214．外销分析………………………………………………………245．市场特征可作用到本项目的结论……………………………29（二）区域市场分析……………………………………………………301．区域界定……

3、……………………………………………………302．片区印象………………………………………………………303．片区现有楼盘分析………………………………………………314．新洲片区市场发展状况…………………………………………315．竞争分析…………………………………………………………336．样本楼盘分析……………………………………………………367．新洲片区市场综述………………………………………………51第二部分项目分析及项目定位……………………………………52（一）项目分析…………………………………………………………531．项目简介…………………………………………

4、………………532．项目区域状况简析………………………………………………53绿景花园二期项目前期策划报告-94-3．项目优劣势分析…………………………………………………584．项目总体评价……………………………………………………58（二）项目发展战略……………………………………………………591．总体战略…………………………………………………………592．分战略……………………………………………………………593．品牌建议…………………………………………………………60（三）住宅市场定位……………………………………………………661．物业定位………………………

5、…………………………………662．客户定位…………………………………………………………683．户型定位…………………………………………………………714．价格定位…………………………………………………………72（四）物业发展建议……………………………………………………731．规划设计建议……………………………………………………732．装修标准…………………………………………………………833．配套建议…………………………………………………………864．物业管理…………………………………………………………88（五）营销策略建议………………………………………………

6、……891．总体营销策略……………………………………………………89绿景花园二期项目前期策划报告-94-2．卖点提炼…………………………………………………………893．营销策略…………………………………………………………90附件：可比楼盘统计表绿景花园二期项目前期策划报告-94-第一部分市场调查与分析绿景花园二期项目前期策划报告-94-（一）总体住宅市场状况综述1．供应分析1.1住宅用地供应状况A：住宅用地的出让面积与98年以前有大幅下降，但所占每年总出让土地面积的比例却又有较大的提升。B：2000年上半年住宅出让面积为85.15万平方米，住宅用地面积同比下降

7、5.67%。绿景花园二期项目前期策划报告-94-A：特区内出让33.34万平方米，占41.38%；B：分区统计可见南山出让面积占特区内的52%，南山的大量可开发的土地储备与人们对住宅环境的重视，可预见南山将成为未来竞争热点；1.22001年上半年各区新推盘量统计各区域推盘数量的变化（世联基础数据库统计资料）罗湖楼盘个数总套数楼盘推售面积户均面积2000年1月-2000年6月17818267.07(万平米)82（平方米）2001年1月-2001年6月5306325.81(万平米)84.3(平方米)罗湖今年上半年新推出项目5个，推售面积25.81万平米。与去年同期

8、相比，罗湖推售面积比去年下降62%，下