我国投资性房地产会计准则与国际会计准则比较

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1、我国投资性房地产会计准则与国际会计准则比较一、我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较(一)投资性房地产会计准则定义的比较我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：（1)已出租的土地使用权；（2)持有并准备增值后转让的士地使用权；（3)已出租的建筑物。对于自用房地产、作为存货的房地产不应归为投资性房地产，前者属于企业的固定资产，后者则归属于企业的存货项目。还明确指出投资性房地产必须是能够单独i卜量和出售的。IAS40中投资性房地产是指为了赚取租金或为资本增值，

2、或两者兼而有之，而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产(土地或建筑物，或建筑物的一部分，可两者兼而有之），但不包括：（1)用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；（2)在正常经营过程中销售的房地产。IAS40同时还对投资性房地产列举如下：（1)为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；(2)尚未确定未来用途的土地，应视为用于资本增值；（3)报告企业拥有或融资租赁下持有，并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；（4)一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。IAS40同时还采用列举的方式在第七条中指出4种

3、情况不属于投资性房地产。2003年国际会计准则又新增了定义：“当且仅当承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合投资性房地产的定义，且承租人按照本准则第33段至第55段规定的公允价值模式确认资产时，承租人在经营租赁下持有的房地产权益才可以归类为投资性房地产，并按照投资性房地产的规定进行处理”。进一步完善和补充了对投资性房地产的范围的界定。我国投资性房地产会计准则对投资性房地产的定义及范围的规定比较简单，虽然在投资性房地产应用指南中作了进一步规定，但仍然比较简单。IAS40在列举不属于投资性房地产的示例中规定得比我国详细；在范围上，我国投资性房地

4、产没有考虑融资租赁获得的投资性房地产的确认，也没有考虑经营性租赁条件下存在投资性房地产的可能及处理方式;但我国投资性房地产准则中强调了投资性房地产应当能够单独计量和出售，这一点在其他国家准则屮是没有单独加以列示和强调。(二)投资性房地产会计准则内容的比较IAS40包括目的、定义、确认、初始计量、后续支出、初始确认后的计量、公允价值模式、无法可靠计量公允价值、成本模式、转换、处置和披露、生效日期等内容，体系全面，内容详尽。我国投资性房地产会计准则与IAS40之间的根本件差异是“土地使用权”与“土地所有权”。我国投资性房地产会计准则中的土地指的

5、是土地使用权，而IAS40中的土地指的是土地所有权。IAS40将以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租人后转租的房地产纳人投资性房地产的范围；我国没有将其纳人本准则，而是作为租赁准则的内容。我国投资性房地产会计准则应用指南指出：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，即不属于投资性房地产。而IAS40第6段投资性房地产示例中指出，尚未确定未来用途的土地，视为用于资本增值，属于投资性房地产。(三）投资性房地产会计准则确认的比较《国际会计准则第40号》中指出，有关投资性房地产的初始成本和后续支出适用统一的确认原则

6、，即“当且仅当下列条件满足时，投资性房地产才确认为一项资产=1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流人企业；2.投资性房地产的成本能够可靠的计量。”对于确认我国的准则沿用了国际准则没有任何变化„(四）投资性房地产会计准则计量的比较在初始计量和后续计量上两者都存在一定的差异。在初始计量方面：1.计量萎求上IAS40应按成本计量，交易费用包括在初始计量之中，而我国投资性房地产会计准则没有对交易费用的处理作说明。2.外购投资性房地产上我国与IAS40的购置成本相同包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出.3.自建投资性房地产IAS40其成

7、本指投资性房地产建造或开发完工日的成本，在完工日之前，企业应按IAS16“不动产、厂场和设备”处理。在完工日，房地产成为投资性房地产，应采用IAS40。而我国的准则的说明简单，容易产生歧义，是否投资性房地产完工前后均通过投资性房地产准则进行处理。4.启动费上IAS40规定启动费(使房地产达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性房地产达到计划占用水平之前发生的初始经营亏损、房地产建造或开发过程中浪费的材料、人工或者它的资源等不正常的损失，不作为投资性房地产成本。而我国对于启动费没有作说明。在后续计量方面：我国投资性房地产会计准则与IAS40

8、差异主要有：1.两者对价值模式的侧重不同。我国投资性房地产准则规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存在确凿证据