我国房地产金融的未来发展趋势

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1、我国房地产金融的未来发展趋势房地产业对发展中国家和发达国家来讲都是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，其投资规模将达到社会投资总规模的20%以上。关于房地产业方面的金融框架和金融手段目前已经显得非常滞后，严重制约了产业本身结构调整和进一步大规模发展的可能性，在即将到来的新一轮房地产业的调整时期这一矛盾将更加突出。一、我国房地产金融的现状与问題：单一依赖银行债权资金支持，股权和股东观念淡薄，风险集中1、国内房地产业发展目前除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。1998年

2、前经政府批准的企业发行过一些房地产企业债券，但1998年以后基本上停止了所有债券的发行。最近出现一些信托基金，但到目前为止，发行总量也不超过40亿元。2002年全国社会融资总量是2.4万亿元，其中1.9万亿元接近80%都是银行借款(银行借款中有6000多亿元是房地产贷款）。2002年资金总量中还有15.8%是发行债券，而这3800亿元中基本上全是国债，也就是说，对各行业而言，企业债券市场几乎是一个被封闭和关闭的领域。再来看市场直接融资，2002年通过股市总的融资额只有962亿元，占总的融资量的4%;前几年股市高峰期时，融资量可达5000亿元，2001年大概有1

3、000亿元：资本市场的融资能力正在大量萎缩。目前我国2.5万家房地产企业中只有50余家实现在证券市场上融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。与中国乃至世界其他行业风起云涌的收购和兼并浪潮相比，中国的房地产更是显示出它的单调和风平浪静。2、房地产业本身没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发完成全行业的资金流转过程。由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式，在中国空前的城市化过程中，很难进一步促进房地产业的健康发展。买方信贷是一个长期行为，是极其严密、精确、复杂、完整的信用过程；更加上中国房地产的周期性短、区域性强，封闭性及低

4、门槛的成长环境以及房地产业本身的封闭式和专权式管理，一旦出现信贷风险，在债务软约束的条件下，房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了商业银行身上。二、学习与借鉴：以美国百年房地产金融发展的历史为例，可以看出房地产发展过程中特殊的行业资本化和金融化的历程1、两级房地产金融市场框架的建立。与股票市场不同，房地产金融的一级市场是指：抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款（按揭）的市场。二级市场是指：一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构，从一级

5、市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行（以购房者的按揭契约为基础，经过信用增强并经过批准）。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场的长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速他们的资金周转，使他们能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。同时这种几乎是零风险、可交换、可贴现的证券，又为各类投资机构和社会中小分散投资者提供安全可靠的，无数量限制的，可随时变现的投资品种。房地产金融两级框架被发达国家的实践证明是一个稳定安全的可操作系统。2、两级房地产金融市场在美国金融界占据重要地位。1993年美

6、国各种房地产投资占公共和个人投资总额的42%;全美中等收人家庭中房产投人的资本约占家庭总资产的42%;1996年美国第一级房地产市场抵押贷款余额4.4万亿美元；美国最大的房地产金融公司--联邦国家房地产金融管理局成立于1938年，现拥有3510亿美元的资产及6510亿美元的抵押贷款可转换证券。该单位是除美国财政部外最大的债务承保机构，历史上共为1200万户美国居民解决了购房资金。仅1996年该单位从1500家发放抵押贷款的机构买人和担保了2180亿美元的抵押贷款，1970年该单位公司化、私人化后，共有22万股东向美国政府财政部支付2.16亿美元购买了政府所有者

7、权益，但仍特许其提供特殊的金融产品和服务。除此之外，二级市场主要机构还有政府“国家住房贷款管理局”、“联邦住房贷款抵押公司”等等。政府控制的房地产二级市场主要机构（联邦国家房地产金融管理局等）发行的“购买抵押”地产债券规模仅次于国债，其信用与国债等同，收益略高于国债，是深受各类投资者欢迎，并至今在全世界广为流传的债券。3,关于发行“抵押贷款”债券的业务流程举例如下：（1)购房业主向银行申请办理住房贷款（如贷款年利率10%，贷款期限20年）-(2)住房贷款银行把贷款以年利率8%卖给特设机构（一般由政府控制)-(.3)特设机构以年利率7%卖给投资者（住房按揭贷款依

8、托债券的实际购买者），取1%的利差并承