我国房地产行业在未来的发展趋势

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1、在上一轮专家对我国房地产行业在未来的发展趋势得出的结论的基础上，我们进一步结合我国现行房地产业发展的现状，重新做了如下分析：一、中国房地产市场现状2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。主要有以下几个特征：　　第一，

2、房价上涨过快。　　据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长7

3、5.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。　　第二，房地产开发投资与按揭负债增长双双过快。　　房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.

4、62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。　　与投资增长快速增长相应的是房地产开发信贷和个人按揭贷款快速增长。首先，银行贷款在房地产开发投资投资中比

5、例过高。统计表明，房地产开发投资中90%的资金来源于银行信贷，房地产开发企业负债率过高。目前，沪深两市发布年报的67家房地产企业利润300亿元，负债总额却超过5100.6亿元，同比增长34.3%，其中32家资产负债率在70%以上，而非上市房地产企业的负债率可能更高。同时，居民的按揭贷款比例迅速上升，2009年购房人群中，一次性缴款或短期贷款比例迅速下降，由2005年前的70%下降到10%左右。大部分投资投机者利用信贷杠杆，用银行的钱去炒卖房屋。2009年个人购房贷款新增1.4万亿元，是2008年的5

6、倍左右。并且，部分银行因房贷过快，信贷风险上升被国际评级公司降级，招商银行和中信银行都在此列。　　第三，房价收入比超高。　　当前国际上的房价收入比，发达国家大概在2-5之间，发展中国家大概在4-6之间，而中国的大中城市房价收入比远远超过20。这也就是说一个普通家庭的20年年收入才能买得起一套住房，在这个意义上，中国的商品房买卖已经成为了一个富人游戏，普通老百姓已经被排除在商品房消费之外。　　第四，房屋空置率过高。　　据统计，2009年全国房屋空置超过2亿平方米。房屋空置反映了房地产市场的泡沫程度，大

7、量房地产投资投机者购房并不是为了居住，而是为了炒买炒卖，所以市场上出现了这样的怪现象，一方面是普通老百姓买不起房，或者说是无房可买，另一方面是投机客囤积了大量的住房，闲置，等待房价上涨。在这种情况下，房价反映的不是住房供求的信息，房价变成了股价，反映的是投机的信息。房价的高低与住房的消费状况基本没有相关性，只是与住房的投资投机活动相关。住房空置率的国际警戒线为10%-15%左右，现在全国的大中型城市已近远远突破了这个警戒线。　　第五，住房的租金回报率过低。　　如果一套住房能够获得稳定的，大约在4.5

8、%以上的年租金回报率，那么，这套住房还有投资的价值，长期拥有还是有利可图，否则就存在住房泡沫。但是，现在全国范围内住房的租金回报率可能都达不到这个标准，尤其是在大中型城市这个比率更低。国际上住房的年租金回报率一般在5%-10%左右。以北京市为例，一套100万元的二手房，每月的租金也就在2000元左右，年租金收益在2.5万元左右，那么年租金回报率才2.5%。同时以静态货币价格计算，100/2.5=40，也就是说40年的租金才能收回住房成本。这还没有计算货币的贴现率和货币