陈劲松：房地产行业在未来的发展趋势

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1、陈劲松：房地产行业在未来的发展趋势　　各位开发商朋友，各位媒体朋友，非常感谢有机会跟大家继续讨论房地产这个行业在未来的一些趋势题目。说句实在话，昨天又出台了一系列的政策，中国房地产已进进了一个新的时代，这个时代有几个基本特点，第一个是我们政策周期大大短于我们项目发展周期。这是我们开发商和行业界面临非常重要的转变，还有一系列的转变正在发生。我想今天我在这儿说一说我们的观点，给大家做一个参考，假如大家任甚么时候间我觉得在坐的朋友，各位老边你打断我，我们讨论，我非常欢迎，这个事是及其重要的事，未来房地产市场怎样走。　　正好昨天晚上，王石打给我的时候

2、我说我在济南，我要休假一个星期，你有甚么话转告给朋友吗？王石说房地产业成为一个政治事件，当家人一定要自律，一定要当心，待会儿我再说一些类似的，究竟甚么意思。我现在正式开始。　　中国房地产行业实际上我们面临着跟中国的大时代是紧密结合，实际上中国2008年开始，我们时代就开始变化了，09年是一个超级的大反弹，实际上这里面的未来和之前实际上两个不同的时代，那我们看到假如说中国改革开放30年从1978年到2008年原则上一个外贸拉动的全球分工的，拉动整个中国经济增长时代的话，我们城市化是被动的。可能未来从外贸时代到内需时代的转变是这个时代的基本特点。

3、同时跟房地产密切相干的有这么几个数我想跟大家分享一下。　　从1978年到2008年，实际上到2009年中国的城市化率快速增长一下子就到了46%，这个是中国历史5000年历来没有的，这个数大家可能看不清，没关系我就给大家说吧，一下到了46%，未来20年左右中国城市化率也会逐渐进步，到2020年我们预计到达60%。城市化率进步的速度我们预计跟前30年略有下降，下降的数值实在不太大，大概中国大到65%左右，城市化率基本成功。　　那末从1978到2009年中国又发生了重要的变化，就是家庭人口数，我们30年降到3，未来30年家庭人口数从3往降落降多少？

4、依照日本的经验最多降到2.6，中国家庭人口数下降的潜力不大了，我们展看长时间看。　　第三，中国在过往30年我们人均居住面积大幅增长22平米，22平米人均面积在未来30年，我们人均面积增长多少平米呢？诸位潜力也不太大，也就是增长到人均居住面积30平米，我们就到达了中等发展国家的人均居住面积。商品房率我们全国均匀商品房占到全部屋子的比例到达80%，非常遗憾商品房的比率不会再进步。由于经济保障，公共租赁，我们看中心发誓要把这个进步，商品房的比例80%的潜力在未来30年看到的潜力就这么大。这就说明甚么？我们可能这个行业一个长时间的，一个长周期将进进一

5、个短周期。假如说前30年任何周期我们都不畏惧的话，未来30年短周期影响会非常非常大。前30年根本不用管房地产，一点题目也没有，未来30年可能短周期的影响会逐渐的加大。　　那末，2010年以后我们经历了短短的时间，主持人说了我们经历了这么大的变化，未来会怎样样呢？我们现在看一看今年1季度各个城市的表现，这是世联统计的一些数。我们看到一线城市，整个一季度下来成交量是萎缩，但是价格居高不下，翘尾在3、4月份继续上涨。我们看二线、三线城市，有的同比在萎缩，有的同比大幅度增长。有的环比萎缩，同比没有多大变化，我们想通过缤纷复杂实际的数来找中国房地产二三

6、线有甚么规律，本人以为没有了，你也别往找了，我们统计下来没规律，情况非常不一样。　　　　那末，我们怎样掌控市场呢？我跟大家汇报的，我们世联不按一二三四线分房地产市场，这么分本人以为有题目。我们想象看题目，想象把房价的价格水平分，目前我们看杭州，杭州的价格高于某些一线城市，所以你怎样说？我们看青岛核心区，我们看北京五环之外，这个情况一二三线光这样定义一个城市来讲房地产市场，我们以为说不清楚了。两万五以上，一万六到两万五之间，八千到一万六，四千到八千，四千块钱以下，假如这样分每个城市，由于城市四万亿的投进，我们交通越来越远，每个城市都有这样的屋子

7、同时在市场中出现，它们的表现不一样的，几大屋子在市场中的表现我们来看会是甚么样子？　　当国家宏观调控加上政策周期，正好建行领导也在，我们知道我们房贷利率升到1.1倍，这个时候我们怎样看2010年各种价格水平下的房地产表现，我们有一个大概的预期，那就是2万5以上的市场原则上跟诸位已没有任何关系，跟开发商没有关系，两万五以上的市场完全是贸易市场，完全是投资客市场，二手楼市场和政府及其缺的资源，我们叫“无量”上涨，大概是这样。一万六以上到两万五之间，这个市场的地价已到7000到8000元以上，对这个市场，我们以为大量的缩量，量缩的非常利害。八千到一

8、万六之间，一千到两千之间的地价这段市场缩量价格振荡，取决于投资客的比例，价格增长，题目不是特别大。四千到八千这段的市场目前是主要的我们的制作和改善需求最主要的市场，