宅基地使用权流转的新视角

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1、宅基地使用权流转的新视角摘要土地资源的稀缺与农村宅基地规定不完善导致的宅基地闲置之间存在突出矛盾，现行法律规定与宅基地使用权隐形市场大量存在无法同步，导致交易缺乏法律规制。适当放宽宅基地使用权的流转已经成为总的方向和趋势，但是改革不能一蹴而就，针对我国广大农村应该区分不同的地域，结合经济发展情况进行区域化处理，避免急于求成，适得其反。　　关键词宅基地使用权区域化处理房地一体主义　　：D912.3：A　　一、宅基地使用权的立法现状以及存在的问题　　现行法律规定的不完善，跟不上实践发展的步伐，造成宅基

2、地使用权流转中存在的大量隐性市场没有相关的法律进行规制，造成法律空白，不利于社会稳定和纠纷的解决。　　（一）立法现状。　　《物权法》立法之初，针对宅基地使用权是否允许自由流转这一问题学者们展开了激烈的争论与探讨，这一点从物权法几易其稿即可看出。虽然最终《物权法》设立专章对宅基地使用权进行规定并将其纳入到用益物权一编，但是对宅基地使用权是否可以自由流转仍然是处于一个模糊的状态，采用了准用性规则将宅基地使用权的转让等相关事宜交由土地管理法等法律和国家有关规定进行具体的规制。从已有的法律以及相关规范性文

3、件中，可以归纳出现行法律明确规定的内容包括以下几项：(1)一户一宅原则，即一户农民只能拥有一处住宅；(2)宅基地的面积应当符合相关标准，此项规定与第一项都旨在保护耕地，避免农户滥用耕地建造房屋，超占宅基地；(3)禁止转让或出租后的二次申请；(4)禁止抵押；(5)禁止城乡之间互易。从上述几点可以看出现行法律的态度是禁止流转的。　　（二）实践中存在的与法律规定不符的现象。　　1、“小产权房”大量存在。　　“小产权房”，是指在农村集体土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建设用于销售的房屋，其中部

4、分拥有乡镇政府颁发的权属证明。根据上述相关法律规定，宅基地是政府依据农户的申请无偿分配给农民永久居住使用的，根本目的是保障农民居住问题，而非用于商业操作，因此，小产权房的建设和交易是违反现行法律规定的。　　2、基于各种原因导致的“一户多宅”。　　目前，农村宅基地使用权的取得比较混乱，一户多宅等现象比较突出。现行立法对“户”的内涵的界定比较模糊，使一户多宅现象更加突出。农村宅基地使用权获准后，农户并不即时建造房屋，造成宅基地使用权取得与建造房屋保证居住的目的相脱离。房屋继承后，地随房走原则的贯彻使一

5、户多宅现象更加严重。因此，农村宅基地使用权的取得需要通过立法进一步完善。　　3、“空心村”的出现。　　近年来，随着我国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革，大量的市郊农民纷纷进城购房或者长期在外务工。他们留在农村的宅基地一方面受现行法律法规的限制，不能进行公开合法的转让，另一方面由于这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕导致市郊农村出现大量“空心村”，这是支持农村宅基地使用权流转的一个重要原因。　　4、其他的隐形市场。　　农村宅基地的市场流转面临体制性制

6、约，但经济利益驱使隐性交易的存在。我国实行的是国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，但由于经济利益的驱动，农民与城市居民互补的需求，农村景观和生态的吸引力等原因，宅基地买卖、出租、抵押等形式的流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。　　二、学界的观点与剖析　　上述问题的出现，有深刻的历史背景，建国初期的法律规定是基于计划经济以及城乡二元结构的基础之上建立的，然而随着市场经济的建立以及十六大统筹城乡发展的提出，使得原有法律规定丧失了存在的前提，无法与市场需要同步，亟待改善。对于

7、这一问题的解决，学界的观点可以概括为两种学说：自由流转说和限制流转说。　　（一）自由流转说。　　自由流转说即允许农村宅基地使用权根据市场的需求自由转让，坚持这一观点的学者所持的理由有以下几点：(1)城市化的发展使得众多农业人口走向城市，留在农村的宅基地由于法律禁止转让造成大量的宅基地闲置和土地资源的浪费。(2)我国经济体制由计划经济转向市场经济，而市场经济的基本特征就是由市场配置资源，资源主体自由支配财产。宅基地使用权作为农民手中的重要资源，如果不能实现自由流转，使农民丧失了融通资金的基本手段，无

8、法发挥作为生产资料所应具有的资本功能，这不符合我国经济体制改革的要求。(30城市的土地在经历了市场经济飞速发展后，各项资源已经得到了充分的利用，土地更是供不应求，市场经济促使开发商转向农村，所以宅基地的转让是市场经济运行的必然结果。　　笔者认为自由流转说的观点太过于绝对，忽略了宅基地使用权的社会保障性质。首先，我国农民的比例相当庞大，对农民的保障关系到社会的稳定，如果允许毫无限制的自由转让，只会催生农民暂时的逐利心理，不顾后果地将宅基地转让出去，一旦转让所得挥霍殆尽，大批的农民将居