完善房地产行业税收制度的探讨

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1、完善房地产行业税收制度的探讨　　【摘　要】　现行税收制度中，与房地产相关的税收主要有以下几种：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。房地产业税收体制也成为了社会各界关注的焦点。　　【关键词】　房地产；税收制度　　一、我国房地产税费制度的现状　　按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇

2、土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。　　二、现行房地产税费体系存在的问题　　（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。　　（二）微观方面的税制缺陷　　首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税

3、现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。　　（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：　　1、土地增值税征管中存在的问题　　（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真

4、实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。　　（2）税务征收机关存在的问题：①从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。②税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。　　2、房地产企业所得税管理存在的问题　　（1）政策方面：①国

5、家税务总局发布的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。　　（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。　　三、完善税费体制的改革与建议　　现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。

6、因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。　　（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。　　（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。　　具体从以下五个方面来解决保有环节的税

7、收问题：　　一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。　　二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投　　【摘　要】　现行税收制度中，与房地产相关的税收主要有以下几种：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要

8、作用。房地产业税收体制也成为了社会各界关注的焦点。　　【关键词】　房地产；税收制度　　一、我国房地产税费制度的现状　　按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向