财政税收财政研究毕业论文 改革与完善我国房地产税收制度的探讨.doc

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号:XXXXXXXXX姓名:XXX专业:财政税收财政研究论文题目:改革与完善我国房地产税收制度的探讨指导老师:XXX二〇一一年十二月十日我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节,保有环节少,不能适应社会经济的发展状况,不能在地方政府的财政收入中起重要作用,改革现行的房地产税制势在必行。  一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足  (一)税制繁复,税种结构不合理,房地产保有环节税负过轻,内外

2、资房地产企业税制不统一,有违税收公平原则  我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项,分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节,要缴纳契税、耕地占用税(外资企业不征)、印花税,同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用;开发建设、转让环节涉及的税费较多,有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加(外资企业不征)、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税;房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)。  由此

3、看出,一方面,房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节,多为流转税种,而流转税为间接税,具有可转嫁性,房地产开发企业将税负转嫁给了购房者;另一方面,房地产税种繁复、征收环节多,存在重复征税和多层次收费,如对房屋出租的租金收入,既要征收营业税,又要征收房产税,成为导致商品房房价居高不下的原因之一。  内外资房地产企业分别使用两套房地产税制,对涉外企业只征城市房地产税,而且只对房产征收,对地产不征收,城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对内资企业征收,内、外资企业税负不统一的矛盾日益突出。内

4、外有别的房产税税收待遇,不符合市场经济公平、公正的原则,也不利于市场经济竞争机制的建立。  (二)城乡税制不统一,征税范围有一定局限性  我国目前房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区,这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展,在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多,所占用的房地产数量也日趋增大,这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利,却不需要承担房产税的纳税义务,过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。企业容易通过选择坐落地,在日常税收管

5、理中形成“合法”避税,不利于企业在同等条件下公平竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处,有些地方一条街道两侧,一侧企业纳税,而几米之外的另一侧企业就不用纳税,税负显失公允。  (三)计税依据和税率设计不合理、不规范,易导致税负不公  现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种办法。从价计征是房产原值减除10%-30%的比例后的余值按1.2%的税率计征,房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价,这种折余价值依据的是历史成本,不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入按照12%的税率征收,房屋的租金一般是

6、根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种,两种计税依据,不够规范。同时,对房产出租者而言,除交纳房产税外,还要承担营业税和城建税与教育费附加,与按历史成本计税的从价计征相比,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。  现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。  二、完善房地产税

7、制的建议、思路和措施  按照新时期税制改革“简税制,宽税基,低税率,严征管”的原则,改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产税制改革,建立起新的房地产税体系,促进税收制度的改革与完善,推动财政体制的变革,从而提高整体经济运行的效率和质量。  (一)改革和完善现行的房地产税制,建立统一、规范的房地产税收体系  1.房地产投资环节,保留营业税和企业所得税  在房地产交易环节,保留印花税和契税,将不适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税,建议改变目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益采取20%的比例税

8、率的做法,采用累进税率计征。  2.加强房地产保有环节的征税  为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配,建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税,开征统一的物业税,将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产,无论是经营性的,还是非经营性的,都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值,建议按房地产的评估价格作为计税依据;为体现量能负担的原则

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