四线城市高房价问题研究

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1、四线城市高房价问题研究【摘要】自2007年以来，四线城市的房价呈直线上升趋势，已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力，成为妨害社会和谐的隐患。本文以河南邓州为例，深入剖析邓州房地产价格不断攀升的原因，并提供有效措施控制房地产价格上涨，对促进邓州房地产市场的健康发展，具有现实且重要的意义。　　【关键词】高房价；邓州；原因；对策　　　　1邓州市房价现状　　邓州地处河南西南部，全市国土面积2369平方公里，156万人。截止2011年7月，邓州均价3000元/㎡左右,最高达到4200元/㎡，其中蓝湾嘉园、财富世家、财富天地、电力花园现房均已售完，目前开盘的有尚正一品、财富名家。我国的房价主

2、要由土地费、建安费、营销成本、各种税赋以及利润等五部分组成。近年来，邓州房屋总价不断增长，各部分构成比例发生了明显的变化，表现为土地价格直线上升、税赋逐年提高、建安成本不断上涨、营销和管理成本稳中有升。　　2邓州市高房价的主要原因　　2.1“土地财政”　　由于邓州缺乏重要支柱产业，而土地价格却水涨船高，“土地财政”日益成为重要的财政收入。“‘土地财政’是个俗称，一般是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。”中国土地学会副会长黄小虎说，一方面，由于土地的稀缺性使得土地价格持续上涨。另一方面，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全

3、部归地方支配。地方政府希望通过土地获得更多的财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。　　2.2邓州人口基数大、增长速度快增加了住房需求。　　外来人口增多，是一、二线城市人口增多的直接原因，而邓州市人口的增多则有自身的原因。一方面，邓州所辖乡镇的人们由于子女教育和生活环境等方面的考虑，在达到一定的经济水平后便考虑在城区买房。截止2010年，邓州市城区人口35万人，而加上所辖的28个乡镇（办、区）总计达156万人，巨大的人口基数无疑推动了住房需求。另一方面，由于历史原因及思想观念的影响，较同等城市而言，邓州人口增长率较高，使得住房需求进一步增加。　　2.

4、3物价的持续上涨，主要是建筑原材料价格上涨增加了房地产开发的成本。　　我国国民经济在持续上涨的过程中伴有严重的通货膨胀，而物价的增长在房地产业主要表现为房屋建筑材料价格上涨。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。　　2.4传统思想观念的影响。　　深厚的传承思想，邓州人更讲究一脉相承，受封建思想影响认为儿子才是对家族的传承，导致生二胎甚至三胎的现象很普遍，且由于地方计划生育工作不到位，使得人口增长过快；根深蒂固的故乡情怀，使得已经从邓州走出去的人，重新在家乡买房，期望可以在年老时在家乡颐养天年，他们的户籍大多已不在邓州也不是邓州的

5、常住人口，无疑大大增加了住房的需求；多数邓州人认为拥有自己的住房才是安居乐业的根本，现代社会虽时代不同了,但这种文化心理仍然存在，受此观念的影响，邓州市场租赁业不发达，人们解决住房问题基本靠购买住房。　　3抑制邓州高房价的对策　　3.1加强计划生育宣传力度，落实好相关政策措施。　　前一段邓州闹得沸沸扬扬的计生委红头文件下达硬性指标“逼”村民们超生事件，反映了政府计划生育工作人员对自身工作认识不到位，甚至把社会抚养费当做创收手段的行为。政府人员应该认识到单靠罚款并不能收到很好的效果。首先，应该通过有效的教育宣传使人们认识到计划生育的重要性；其次，应制定切实可行的政策(与违规人员的切身利益相关

6、)，才能起到威慑力。只有控制住人口数量，才能有效的减少需求，从而抑制房价的过快增长。　　3.2保持供求结构基本平衡。　　短时间内需求难以减少，所以政府应增加供给。一方面，政府部门应加强房地产开发审批管理，应建设一个与当地收入水平相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房的比例，尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设。根据南阳市委、市政府部署，邓州市2011年开工建设保障性住房3193套，政府部门应严格把关让真正的困难户住上保障房，而且应该逐年增加保障房的供应量。另一方面，2008年和2009年邓州市商品房建设用地投放总面积连续两年不足40亩，这直接导致了住房用地严重不足，今后应逐步加

7、大土地的投放量，鼓励房地产开发商开发土地，尽量保持供求结构的平衡。　　3.3改革现有的财政制度使地方政府从房地产利益链中脱身。　　过度的依靠“土地财政”，使得地方政府无形间成了高房价的推手，改革现有的财政制度，使得地方政府从房地产利益链中脱身才能使地方政府时刻保持清醒的头脑，着眼于邓州长远发展而不是眼前利益。2010年中央和地方预算草案首次将土地使用出让收入纳入预算，国务院将向人大报告地方政府基金性预算。2010年的两会