店铺选址开发策略(简体中文版)

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1、店铺开发一、立地/商圈3Location的重要性好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成功之路。连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的不动产动向，在将经营权交给加盟主前，必须完成开拓新点的开发作业。店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛选地点及评估其经济效益。4ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區域分析5(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周界范围，也就是商店的营业范围。一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定。商势圈(companyoperatio

2、narea)店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=><6商圈的类别一级商圈（又称基本商圈或主商圈）约占营业额70%。二级商圈（又称副商圈）约占营业额25%。三级商圈（又称边缘商圈）约占营业额5%。商圈與業態小商圈業態:便利店。中商圈業態:量販店。大商圈業態:百貨公司、大型商場。7商圈种类商圈流动化/商圈间竞争商業區辦公區文教區住宅區特種營業區遊樂區住商混合區住辦混合區商辦混合區職住分離汽車社會週休二日商圈老舊新商圈出現8(二)选址(SiteSelection)理论甄选理

3、想店址的秘诀三角理论（TriangleConcept)阴阳面理论角地理论(三角窗原理)（CornerConcept）前门／后门理论（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理论心理障碍理论(阻绝原理)(PsychologicalBarriers)生活动线理论干道原理磁石原理(地心引力理论)9(三)選址之考慮因素店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業的合法性租金（或售價）裝修費用10(四)店址/店质强化法店铺明显度改善法改善招牌的能见度到200M前。避免被隔

4、邻店招牌阻隔。避免被路树、公共设施阻隔。夜间开放广告招牌到夜间2点（以Timer控制）。巷内开店，应设法在巷口租立招牌。招牌破损，应即更新。勿让海报或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。11(五)理想店址评估方法检核表法类比法回归模式分析法电脑预测（GIS）分析法12小结店址是开店关键成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，终究禁不起竞争，顾客会因商品服务不好而流失。店址不好，但很努力，仍可创造佳绩。二、店铺投资可行性评估14（一）市场调查及商圈设定流通服务连锁事业的市场调查以消费者为主，掌握：「who

5、」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」5W与2H的顾客消费行为特征15竞争店规模分析立地、商圈店数营业额规模店面面积--坪效营业人数--人效竞争店经营分析经营焦点顾客特性与比例商品特性、结构分析供货商及供应条件促销手法定价策略服务定位(二)竞争店分析16(三)开店投资效益分析营业额预估投资计划费用预算损益平衡点预估(BEP)长期损益估算三、开店流程18（一）新店筹备一.丈量二.呈報預定點三.LAYOUT四.分公司執照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕19新店开发注意事项详细的区域道路及店面位置图

6、与地主谈话的内容重点都市计划资料及该地区现况报导公平市价的定位最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料关于地主背景的资料过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形土地兴建地的相关法令依据20制定开发策略考虑因素须先取得各项执照不宜采抽成方式计算租金合约中不支付任何佣金明订各项房产赔偿的权利使用者有权决定房产的使用方法合约中充许签约者转让21协商优先承租续约权分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定押金给付时间及可拆除进入建物有效时间采用预付租金方式，需同时有折扣条件尽量避免付订金的交易方付22建立完整的开发评估报告房产合约工程评估及大量现场取得相关证照过户或移转

7、证税单权益平衡分析空照图或全景照片电脑檔案的建立23咖啡店开店流程实例1.经营理念的形成用心了解，作市场分析为何想开咖啡店？开何种类型咖啡店？用人工冲泡还是机器冲泡？是全服务还是自助式？目标客层为何？永续经营的策略为何？242.商圈立地点之选定立地点的选择关系着未来的获利及费用支出，与成功经营存着极大因果关系。SWTO分析（强化优势，改善弱势，抓住机会，逃避威胁）市场区隔分析(Segmenting)确立目标市场（Targeting)店铺的市场定位(Positioning)253.销售商品的研发商品是顾客最直接的要求，皆应研究商品是否具有特色？商品力强

8、度？等等核心问题。商品调理手册餐点与饮料之盘饰餐具配件CIS建立服务流程的设计规划264.工程