限购令下武汉楼市六大变化

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1、限购令下武汉楼市六大变化武汉大家房地产顾问有限公司2011年楼市开局扭曲，房地产行业、财政、土地与紧缩货币等政策叠加，楼市不定风险持续扩大，购买力也受到越来越多的挑战。同时，两会上保障房与房产税成为关注焦点，保障房进入资金筹措、“军令状”的开发建设中，保障房与商品房两条平行市场将形成。武汉2011年保障性住房将达11.17万套，与“十一五”总量持平，各种房源将分流部分商品房消费。此外，住建部督促各地房价调控目标3月底必须公布。房地产行业、尤其是住宅市场环境不如从前。在这样的市场环境中，武汉楼市在产品、需求等方面快速变化：1、成交量大量萎缩，环比减少5

2、0%在密集政策轰炸下，武汉楼市整体成交自2010年12月以来连续3个月环比回落。其中1月，汉版限购令落地，全市（增加蔡甸区、新洲区、汉南区三区）商品住房备案10620套，备案面积107.44万方，环比分别-5.39%、-4.42%；同比分别-29.12%、-31.61%。2月，春节淡季，加之新汉版限购令、新国八条、存款准备金率、加息等政策步步紧逼，调控严厉，严重打击市场信心，市场成交明显回落。全市商品住房备案4633套，备案面积50.09万方，环比分别-56.37%、-53.38%；同比分别+19.72%、+28.53%。2、均价企稳，远城区与中心区

3、域价格出现分化在陆续出台的楼市调控政策冲击下，市场价格分化与下行压力显现。2011年1月，全市成交均价6434元/㎡，环比下降1.9%，2月成交均价6685元/㎡，环比增加3.91%。而2010年同期，即2010年1月楼市均价环比-3%、2月环比增加18%。通常进入新的一个销售旺季，楼盘价格会根据产品结构调整与随行就市、选择跳涨。而今年随行就市，2月武汉均价仅增长3.91%，与去年2月价格涨幅相比，当前价格涨幅明显放缓。而其中1月15日汉版差别化的限购令，促进郊区楼盘价格上涨是导致2月整体均价微涨的主要原因。“1.15限购令”出台一个月时间内，全市2

4、00余个项目中，价格相对稳定项目占比3/4；价格上涨项目占比23%；价格下降项目占比2%。从项目分布看，涨价项目中近半数位于江夏、黄陂、东西湖等远城区。其中，黄陂区有44.83%的楼盘价格出现上涨，整个黄陂区域的涨价盘占全市涨价楼盘总量的24%，东西湖区、蔡甸区、江夏区则分别以10%、8%和7%的占比紧随其后。此外，限购区域内除洪山区涨价项目较多，占比29%外，其余区域涨价项目少。“1.15限购令”将远城区排除在外，为远城区楼市发展提供机遇，推进区域均价上涨。但在2月22日全面限购的新汉版限购令下，楼市价格出现分化，众多郊区楼盘由于在区位、配套方面的

5、不足，同时供应量较中心区大，抗跌性较中心区弱，下行压力较大。从历次下行楼市看，郊区楼市通常是下行通道楼市中最脆弱的区域。众多郊区楼盘在积极组织看房团，以特价房、贴息、5万以上额外优惠、93-96折的折扣等方式促进销售。3、限购令下购房者偏向于终极置业汉版限购令的出台，限制了购房者置业需求，有限的购房机会使得购房者更为谨慎，在户型选择上，更偏向于能一次性满足住房需求的户型产品，对过渡性小户在功能结构上要求较高。从户型成交看，1月，90㎡以下户型为市场成交主体，占比44%；2月，90㎡以下户型成交占比明显减少，环比减少18%，而90-120㎡户型、120

6、-140㎡户型、140㎡以上户型成交占比则均有所增加，环比增幅分别为2.61%、12.17%、3.21%。从项目开盘情况看，金地格林春岸加推14#楼，以82㎡两房、102㎡两房变三房产品为主，开盘成交约三成，成交房源中，两房变三房产品占比约7成。4、全面限购下，住宅平均去化不足40%对比新版“限购令”出台前后项目开盘去化情况，可以看出，新版“限购令”进一步限制市场需求，住宅开盘去化明显下滑。限购令出台前，重点监测住宅项目开盘平均去化率约54%；限购令出台后，万科、金地、福星惠誉等品牌企业纷纷推盘，武汉监测项目平均去化率仅为39%，相比政策前减少15%

7、。其中，徐东某精装公寓，面积52-57㎡，总价55万起，开盘去化47%，项目主推可变2房户型，在企业品牌、地段优势等基础上，快速摸底，临时增加优惠，并通过价格杠杆，紧抓过渡性刚需客户，最大化调整与锁定客户转筹；同等面积段下，2房结构居室去化较单间去化比例高。此外，武昌长江江畔杨园某项目于3月12日加推4号楼80余㎡户型（由4号楼1-9层165㎡户型拆分而得，约20套），均价1万元，户型均有面积赠送，房源性价比相对较高，当前基本售完。5、限购令下商业用地项目成交活跃相比住宅，商业项目持续高去化。水岸国际LOFT、百城商街均于1月开盘，分别推出41-83

8、㎡LOFT产品、10-30㎡商铺，开盘去化均超过90%，年后，经开万达广场于3月推出精装SOHO商用小户型，