限购令下楼市去泡沫化明显出现降价趋势

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1、限购令下楼市去泡沫化明显出现降价趋势作者：來源：经济参考报吋间：2011.09.01住建部此前公布了“二三线城市限购5项标准”，近期正与-•些地方政府就实施限购令细则加紧磋商，有消息称将有接近20个城市同意口9月起实施限购令。同时拯业内人士透露，作为此轮“准限购”目标的廊坊市近日下达一项通知,“要求停止一切关于房地产项目的宣传活动，户外围扌肖、项目围扌肖、电视、报纸广播等一切媒介都须停止。”该人士直言“房地产昏暗时代來临”。链家地产市场研究部针对8月最后一周的统计数据显示，北京市二手住宅成交量为1982套，同比7刀第四周下降了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，

2、已经连续4刀维持成交低位。而新房成交量为5000套左右，创调控后最低值。另一方面，北京新房库存截至目前已经逼近11万套，预计全部“消化”需要24个刀以后。而近期披露半年报的98家上市房企债务总额高达1.01力亿元,多数资产负债率在70%以上。存货积累、业绩下滑致使房企出现不同程度亏损现象，股权并购、地产业务转让案例近期频发。接受《经济参考报》记者采访的多家机构认为，限购及限贷政策抑制了市场交易，楼市量价“泡沫”进一步消化，新一轮限购政策促使调控效应全面爆发。调控二三线城市限购呼之欲出上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《经济参考报》记者，住建部可能约谈的城市将首先集中

3、于廊坊、珠海、惠州、昆山等“准限购城市”。这些地区由于受到此前北京、上海、广州、深圳等限购政策的挤出效应影响，当前房价涨幅普遍较高，按照住建部的“限购5标准”，有理由纳入新一轮限购范围。另外，还有房价绝对值较高的城市，包扌4珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；以及70个大中城市房价指数涨幅较高的城市（比去年上涨6%以上,环比上涨0.3%左右）的城市，主要有：岳阳、丹东、秦皐岛、牡丹江、襄阳、洛阳、常德等。住建部政策研究屮心副主任王珏告诉《经济参考报》记者，住建部的限购标准已经很明确，接下来就等具体限购城市名单择日出炉。杨红旭则告诉《经济参考报》记者

4、，在住建部约谈压力下，符合五条标准的二三线城市近期将会密集岀台具休细则。他认为此轮限购范围将主要集屮于上述“已限购城市周边地区、房价绝对值较高城市和70个大屮城市屮房价指数涨幅较高的城市。”国家统计局此前数据显示，70个大屮城市屮，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅已明显放缓，普遍低于31个非限购城市的定基涨幅。6刀份，39个已限购大屮城市房价定基涨幅为4.53%,31个非限购城市房价定基涨幅则为4.82%o杨红旭分析，“限购城市的成交量相比去年下半年亦出现明显下滑，并且呈现出连续4个川持续下降态势。而非限购城市成交量则接近于去年丿」度成交均值。限购城市的成交量回调幅度整体

5、上大于非限购城市。”业界普遍认为，台州版“限购令”拉开了此轮限购大幕。但事实上，其他尚未实施限购政策的城市屮，许多城市房价涨幅远高于台州。根据链家地产市场研究部统计，今年上半年台州商品房成交量环比上涨为4.1%,而秦皇岛、哈尔滨、潍坊等多个二三线城市同比上涨幅度已经超过20%。链家地产告诉《经济参考报》记者，“此轮限购范围冇可能述会进一步扩大,纳入不在'准限购名单'上的城市，最终将在30个到40个Z间。”例如，根据统计局公布的5至7丿」价格指数分析，其中有9个城市如石家庄、太原、哈尔滨和南昌等，无论是环比还是同比，价格在3个月内均未岀现任何下降。房企密集转让房地产业务根据屮原

6、地产研究部针对11个重点城市的数据监测，7月末11个重点城市存货总量已达66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存销比较大的城市冇大连、杭州、北京、南京和青岛。以北京为例，商品房库存108407套完全消耗需要接近24个刀。屮原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“目前楼市库存压力开始升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响全而体现后，房地产行业资金压力进一步加剧。”截至8丿J31R,已经有超过一半的上市房企公布了上半年度屮报，数据显示98家上市房企的债务总额达1・01万亿元，多数资产负债率在70%以上,其屮33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资

7、产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%,万科为77.85%O张大伟分析认为，“房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势。部分房地产企业开始壮士断腕抛离地产业务，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁。”今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到T175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%和101.9%o公开数据显示，8月份北京已冇12家房企（或项目）发生股权转让，这一数字比今年前7月的总额述要多，其屮不乏央企等地产大腕。而今年前7