4招多管齐下巧妙化解“时间差”

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1、4招多管齐下巧妙化解“时间差”　　在先卖后买的交易方式下，由于卖房后离新房入住还有一段时间，这时最棘手的就是要解决居住“时间差”的难题。对此，我们可以通过延长交易周期、“返租”居住、租房过渡以及亲戚朋友帮助等方式解决。下载论文网　　　　虽然我们在前面一篇文章中已经提到，换房可以通过多种方式来筹措资金。但在实际交易过程中，仍然还是有不少换房者选择了先卖后买的方式。之所以会使用这种方式，是由多种原因造成的。比如有时候房子正好遇到了出价比较好的买家，那也是机不可失的事情。然而在这种交易方式下，由于老房子卖出后离新居入住还有一段时间，这期间发生居住“时间差”就成了必须要解决的难题，也有人把

2、这称之为住房“真空期”。　　那么，如何来解决这一难题呢?记者认为其中不外乎有两个原则：一是尽量把“时间差”的周期缩短；二是寻找其他居住方式进行替代。对此，21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，换房客户在卖房交易过程中与交易方、居间方的沟通十分重要。首先，换房客户应向专业人士咨询交易过程中的各项事宜，大致确定整个交易周期；其二，与交易对方共同协商，尽量延长所卖房产的交房期限，同时尽量提前买进新居的交房时间；其三，可适当借助“返租”方式避免出现居所“真空期”，一般而言此时的租金水平会略低于同期的市场价位：其四，在上述几种办法仍未能解决交易期间换房者居所问题的情况下，换房者可以进入租

3、赁市场租房过渡。当然除此之外，如果在换房过程中能够得到亲戚朋友的帮助来解决居住问题，也不失为一个借力的好方法。　　　　支招一：适当延长交易周期　　　　案例1　徐辉一家3口原居住在上海徐家汇一套48平方米小户型中，近期有意改善居住条件，考虑购买一套二手房来以小换大，并且已初步选定房源。主意已定，徐辉遂将现有住房挂牌出售。令他意外的是，今年徐家汇二手房市场上的小户型住宅颇为抢手，一些首次置业者、为子女教育而来此买房的市民对此类房源十分青睐，很快就有买家报价87万元求购。考虑到该价位已经达到_心理预期，徐辉于今年2月份便签订了卖房协议。由于新居购买入住尚需一段时间办理手续，卖房后徐辉一家

4、马上面临可能无处可住的尴尬境地。为此，交易居间方的经纪人建议徐辉与买家进行坦诚沟通，适当延长交房期限。经过沟通后，双方约定在过户手续完成后徐辉一家还可在旧房内免费居住3个月。最终，徐辉就是利用这段时间完成了新旧过渡，顺利地住进了新房。　　“一般情况下，一宗买卖交易从签订买卖协议到办理过户、交房，时间周期在1个半月左右，但在实际操作过程中不同个案的交易周期又不尽相同。”21世纪不动产上海锐丰宜山路店经理王轶介绍说，“如在买家需要办理按揭贷款、卖家需要偿还贷款的复杂案例中，其交易周期甚至会长达半年。”因此，换房市民在交易过程中应多与专业人士沟通，听取建议，适当安排交易周期，并留有一定的

5、余地、实现旧房和新居之间的理想对接，以免给正常生活带来不便之处。　　　　支招二：“返租”巧渡真空期　　　　案例2　北京的张斌今年刚40岁出头，经过多年努力，他终于在公司进入了高管行列，收入也有了大幅度的增加。他原来居住在一套二室一厅的住宅中，当时觉得还是相当不错的，但现在随着身份地位的变化，他觉得住房除了满足居住功能之外，也是一种对生活品质的追求，所以决定购买一套面积较大的复式住宅。虽然他手头还是有一些资金，但由于新房的面积较大，所以首付款的筹措仍然是个不小的难题、与此同时，通过朋友的介绍，原来二室一厅房子的买家他也找到了，是一位手头阔绰的投资客。　　由于有意购买他现在所住的房子是

6、位投资客，房子买下来也是用于出租的，所以张斌在与那位投资者谈成房屋成交价格之后，再达成一个出租协议。也就是说，在完成买卖交易之后，张斌与投资者再签订一个房屋租赁合同，他向投资者“返租”自己的住宅一年。并且两人做出约定，如果一年后张斌还没有能够入住新房，这套房子的投资者可以再优先租给张斌居住。这样一来就给张斌留出了充足的购房时间，可以使他如愿以偿地实现了自己的换房计划，可谓两全其美。　　对于不少原来居住条件相对不错的换房者来说，如果选择先卖后买的交易方式，在卖房后的“真空期”租房搬家会造成他们不小的负担。因为这类家庭往往各种家具比较多，而且许多都会在搬入新居后继续使用，搬来搬去实在有

7、些吃力不讨好。而像张斌那样把房卖给下家后再进行“返租”居住，避免了搬家的车马劳顿，这种方法也有不小的借鉴意义。当然此方式的运用也有一个基本前提，那就是下家不能是急于入住的自住购房者，而这只有靠换房者在实际交易中自己去把握了。　　　　支招三：有的放矢租房过渡　　　　案例3　詹晓俊目前是上海一家IT公司的工程技术人员，随着工作资历的逐渐增长，他的收入也水涨船高。前几年结婚时，他曾经购买了一套一室户，现在虽然还没有孩子，但随着时间的推移，居住空间的狭小也让他有了换房的打算。